談談建築業的過去、現在與將來

一、房子忽然賣不出去了

今年年初以來，房地產市場普遍呈現不景氣。據估計，許多建設公司推出的房屋興建企劃，銷售率僅及一成左右，這與過去銷屋廣告一出，大眾群湧搶購的情形大異其趣。有人統計，台北市待銷的房屋總值約達新台幣一千億元，高雄市也達三百餘億元。同時，據六十九年住宅及戶口普查資料顯示，台灣地區空屋數約有四十五萬五千餘戶左右。

國內幾家建設公司使出渾身解數，企圖作最大的努力，紛紛採用各種嶄新的銷售方法，來促銷他們的存屋。

譬如有兩家大建設公司分別推出「五○一五」與「八○二○」方案來促銷存屋。「五○一五」意指房價的百分之五十，由該公司代辦十五年的長期低利貸款；「八○二○」則指將原定的房價打八折，即便宜二○％的價錢。並可享受一至七年的銀行貸款。

但據某房地產市場研究人士指出，所謂有錯買的，沒有錯賣的，這些折扣恐怕仍是虛招。譬如說，「五○一五」的十五年長期低利貸款，其實是以復利計算，十五年下來光是利息，即超過購屋本金的一倍有餘；「八○二○」的「打八折，便宜二○％的價格」，更是先抬高售價，再打八折，實際只打了九五折。一般消費者的算盤撥不過賣家，一時受到煽惑，產生極大的購買興趣，使得這兩家大建設公司吸收了八、九億的售屋資金。

雖然花招百出，但過往的好景卻不再出現。上述的「出清存屋」勉強銷售有成，但預售房屋的建設公司銷售率就極差。國內幾家過去經常以大量廣告促銷房屋，且兼興建房屋出售的建設公司，相繼發生財務困難，甚至宣佈解散。

然而又有人指出，國內一些規模較小、不大做廣告、殷實誠信的建設公司所推出的建好的房屋，銷售情況卻仍令人滿意，因此推斷：如係價格合理、品質可靠，社會大眾還是有興趣與能力購買的。

不論持樂觀或悲觀的看法，國內房屋市場情況與過去迥異，乃是一不爭的事實。所謂「冰凍三尺，非一日之寒」，大家都相信任何現象的產生，都是其來有自的，不少有心人試著溯本追源，把各種原因分析出來：

建設公司很懂得掌握消費者心理，在推出預售房屋時，必定先建造樣品屋，屋內刻意裝潢得富麗堂皇或雅緻舒適，消費者很難不為所動。但事實上客戶所買的只是房子，並不包括裝潢與傢具，如果負擔不起這樣高級設備的支出，恐怕居住環境就是另一局面了。（歐陽芷汀）

（一）業者不能有效配合市場需求

所謂不能有效配合市場需求，可分二方面來說，一是商品本身的問題，另一則是價格問題。而所謂商品本身，指的是房屋的形式、建坪、地點、隔間、建材……等多項。

一就房屋的本身來說，國內的建築商，尤其是大都市內的建設公司，為求取高利潤，多半興建高價位的高樓大廈或僻處鄉間的別墅住宅，一戶面積動輒七、八十坪，甚至達百坪；售價更達六、七百萬元，甚而超過千萬。而別墅住宅多在偏遠地區，交通不便，當地居民也買不起。像這類房屋，只有富商巨賈會買，但富商巨賈到底只是金字塔的頂端，為數不多；再說，有許多富豪已經買過大廈和別墅了，不可能接二連三地買。而居於金字塔基部的消費大眾，所需求的乃是卅坪左右的公寓式房屋，建築商卻不大有興趣供應；於是價格高昂的豪華大廈與高級別墅成了滯銷存屋，資金也就此大量積壓起來。

二就房屋售價來說，據環球經濟社統計分析，全台居民約有四百五十萬戶，平均一家是4.9人，估計一個人的合理居住空間是5坪，即每戶應有25坪的居住空間。一家五口節衣縮食，大約需儲蓄七年，才能買到一幢25坪左右的普通公寓住宅。在民國六十二年建築業初現繁榮之際，平均每一家庭可供購買房屋的能力水平是每坪九、七九七元，是時住宅平均造價則為每坪二、五○○元左右，業者獲利幅度很大，故有許多業者跟進，且能維持不衰。到了六十七年，造價與每一家庭可供購屋能力水平已在一萬元的等高線上（因為土地，建材、人工等費用已逐年上漲），只能說是勉強維持。到了今年，住宅造價平均每坪已達二萬五千元至三萬元，但每一家庭能支付的平均價格僅提昇至一萬六千餘元。依此分析來看，早在六十八年以後，建築業因逐漸脫離基本需求的支持，而理應呈現不景氣的局面；但由於工商資金及社會閒置資金的大量「投資性或投機性」投入，而維持一個架空了的盛景。今年工商業比較不景氣，社會資金不似過去流通，這些投機資金一一抽走，遂使建築業陷入困境。

建設公司很懂得掌握消費者心理，在推出預售房屋時，必定先建造樣品屋，屋內刻意裝潢得富麗堂皇或雅緻舒適，消費者很難不為所動。但事實上客戶所買的只是房子，並不包括裝潢與傢具，如果負擔不起這樣高級設備的支出，恐怕居住環境就是另一局面了。（歐陽芷汀）

（二）沒有確立合理評估房價制度

一般業者訂定房價，除了要賺上地價、造價等基本成本一倍的固定利潤外，還要預先加上每年五○％的通貨膨脹率（這是業者自行假設的比率，其實並沒這麼高，過去數年最高的通貨膨脹率為二二％。），建造時若達三年，他們就要預先加上三個五○％的通貨膨脹率，同時還要加上一筆可觀的廣告費支出，……凡此種種，使得房價節節上漲。賣房屋卻往往還「有行無市」，價格一日數變。舉個例子來說，前幾年民生社區剛開發，某家建設公司在該區推出預售房屋時，銷售情況奇佳，早上喊價每坪一萬二千元，中午卻變成二萬五千元，到了下午，居然又漲至三萬五千元，如此一日三市，令人瞠目咋舌。而過去數年，房屋市場普遍就有這麼抖俏。消費者為之目眩神迷，一窩蜂地搶購，令房屋業者食髓知味，胃口愈來愈大。待那些購屋保值的富人都已買足之後，一般大眾卻買不起，於是供需失調的情況就顯明出來了。

業者如此「不按牌理出牌」的提高房價，使得都市房價一漲再漲，國民所得的成長率永遠追不上房價的上漲率。即使是台北市郊三十坪左右的普通公寓住宅，年前售價已達一百八十萬元左右，而市內則要四百萬元以上。佔民眾百分之七十的中低收入者，雖有強烈的購屋興趣與需要，也只有望屋興嘆了。

台北市政府地政處長徐金鐸說，空地限建為的是遏止土地投機，並促使地利共享。（歐陽芷汀）

（三）無合理的經營制度

國內建築業甚多「找地主洽商合作，找建築師設計，聘銷售人員來促銷，收足預售金後，再找營造廠蓋房子」的外行老闆。

殊不知營建房屋需要大筆資金，建造時間長，單位價格高，公司老闆應在建屋期間，有效分配資金，以配合工程進度；並精確管理公司作業，以控制成本。外行老闆卻只以為賣掉房子最重要，一切均未經周密的規劃。並且往往都是無本起家，自己的資金不足，又不善融通，資金短缺時就向民間借貸，往往得付極高的利息。如果房屋銷得好，自然可收回利潤；不然的話，沒有屋款進來，民間也借不到錢，以往揹的利息又重，難免走上週轉不靈、以致倒閉的命運。

中央銀行總裁俞國華說，銀行欲以提高利率來吸引大眾儲蓄，好使銀行有充分資金融通給工商業；但工商業卻又抱怨利率提高後，利息負擔太重，銀行實在左右為難啊！（歐陽芷汀）

（四）財務結構不健全

建築業應該是屬於資本密集工業，不但土地、建材、人工等需要支出龐大的資金，而且一批房子最快也要一年左右才能蓋好，資金流通比較慢。因此政府規定資本額至少要五百萬元，才准成立「房屋建築股份有限公司」。

如果不以「股份有限公司」，而僅以「有限公司」型態經營，便沒有最低資本額的限制。許多投機份子抓住這個縫隙，就成立「建設有限公司」。中華徵信所在民國六十八年時調查，大約三分之一建築業者的資本額在一百萬至五百萬元之間，另有三分之一連一百萬元都不到。換句話說，真正有充裕財力經營建設公司的，只有實際營運者的三分之一左右。

而這僅三分之一財力達到標準、少數資本雄厚的專業建設公司，如國泰、太平洋、國揚等有名的大公司，據悉，存貨（包括土地與房屋二項）比率偏高，存貨周轉率偏低，已漸脫離正常營運。存貨比率偏高顯示一種跡象：這類專業建設公司除了從事房屋建築外，還隱藏著囤積土地以居奇的意圖。

而小本經營的建設公司，則過份謀求「房屋商品化」的產銷，寄望以快速的周轉來營運，以致需不斷推出「新案」來維持「舊案」，這種好比藉「新債」以養「舊債」的財務經營，不謀求自有本金的充實，徒然想以小資本去牟暴利，自然會在經濟不景時，作繭自縛，遭受資金周轉不靈的困境。

環球經濟社的統計顯示，這些小本經營的借入資金與自有資金之比，負債率都在五○○％以上，有的且高達一五○○％。現在興建一個新村，至少要三千萬資金；很多公司本身資金只有三百萬，就想蓋三千萬的房子，這是世界少見的。

空地限建實施後，台北、高雄二市多地大興土木，然而許多土地也只是挖挖土，做開工狀。（歐陽芷汀）

（五）不保險的預售制度

由於資金不足，一般建設公司都採建屋前預售，一期期吸收客戶資金，來為客戶一層層蓋房子。同時也為了逃稅，類多在形式上採取委建方式，以購屋人名義委託興建。如此建設公司就可避繳土地營利事業所得稅，單繳地上建物營利事業所得稅即可。

委建契約的內容，全由興建者訂定，自然偏向興建者的利益，而購屋者權益則毫無保障。興建者依據契約，事先向購屋者收取大量訂金。再以此收入作為興建費用。有信用者尚能按合約施工，反之者，一旦成本上漲或其他情況發生，則不顧合約的拘束，任意要求漲價，稍有不遂，便以停工或改變施工方式要挾，甚或一走了之。更甚者，資金納入後，房屋不予興建，對客戶抗議根本不予理會，還常以手中所持建照為利器，要買主再給他一些利益，才肯將所有權過戶，客戶為免血本無歸，只好聯合起來辦過戶，再花下大筆金錢向地主買下建地，然後自行找包工興建。購屋者在預售制度下，往往物質與精神都損失慘重。

內政部營建署署長張隆盛說，建築管理要先從保證預售制開始。（歐陽芷汀）

（六）廣告多半不可信

在預售制度下，更導致房屋廣告的畸形發展。談到廣告，就要先提到房屋代銷公司。在國內，房屋代銷公司與建築投資公司，統稱為「建設公司」。建築投資公司，專門投資興建房屋，大規模的，也兼營銷售自建的房屋。房屋代銷公司就不同了，他們只銷不建，但也有少數代銷公司錢賺多了，也蓋起房子來賣。至於聽來差不多的「營造廠」，則專門負責實際營建工程。

由於建築投資公司與代銷公司都稱「建設公司」，許多建築業者因此抱怨，代銷人員嚴重破壞建築業的形象。因為代銷公司直接面對客戶，為求銷售業績好，往往未經建築業者同意，即作超出實際的承諾。在銷售人員而言，反正翻雲覆雨一番，只要房屋賣得好，能賺取一筆可觀的佣金，目的就算達成。日後如果有問題，就讓建築老闆去傷腦筋吧。

由於他們很懂得廣告企劃，也善於掌握消費大眾的心理，一般來說，確是極好的推銷者。推銷業績在短期內即極為突出，收進大筆資金。某些建築老闆需要他們，只有同意付給高額佣金。因此這也可說是在一種供需情況下產生的新行業，一個願打，一個願捱，而羊毛出在羊身上，倒楣的是消費者。

據房屋廣告界人士指出，目前建築業的廣告費支出，約佔建築投資公司總營業額的百分之五左右，比起其他商品所花的廣告費，比率並不算高。但由於房屋乃高價位商品，廣告總金額勢必十分驚人。在過去建築業鼎盛時，廣告企劃或文案高手，常為房屋代銷公司以高薪挖角。有些廣告文案高手，曾月入達廿萬元以上。一時廣告好手放著別的商品廣告不做，全齊集在房屋廣告界之中。

過去有不少文案高手設計出許多訴諸感情的廣告（事實上房屋是高價商品，應該訴諸理性，精打細算，詳加比較後再購買），常能打動消費者的心，於是詩情畫意、甚至有點濫情的廣告辭句大行其道，蔚之成風，這裡可舉一例，這個廣告文案極富文藝氣息，令人拍案叫絕：「錢，真是一個奇妙的東西！它有時像天上的星星，可望而不可即。它有時像隻小鳥，轉眼就飛了。它有時像手中的香煙，愈抽愈少。它有時又像雪球，愈滾愈大。您如果參加ｘｘｘ投資計畫，您的錢就像海邊的細砂，數也數不完……」

電視上也常出現許多拍得極美的房屋廣告影片，譬如一些所謂的別墅、小城之類的大批房屋推出時，他們集結許多風景名勝的美景，配上漂亮的男女、可愛的娃娃，拍得如詩如夢，確是一片溫馨，再加上優美的配樂，觀眾難免為之吸引。但是電視廣告以秒計費，一個晚上出現數次，每次數分鐘，可以想像廣告費必累積出可觀的數字，而這，也是期望由消費者負擔的。

據環球經濟社社長林建山估計，建設公司花在房屋廣告的費用，平均一坪約五千元到七千元，二十五坪大的房子就要負擔十二萬五千元到十五萬元。要知道，十二萬五千元，幾乎等於一個中低收入者的一年所得。廣告費用的支出偏高，這實在是個不合理的現象。消費者漸漸也覺察這一點，尤其曾有太多華而不實的廣告，令眾多消費者深受其害，大家對房屋廣告已普遍產生一種不信任的心態。今後廣告業者除非走上理性的道路，否則應不可能再維持過去的盛況。

經建會住宅及都市發展處副處長蔡勳雄認為，整個住宅金融制度健全與否，是解決建築業困境的癥結所在；他強調，購屋儲蓄辦法值得大力推廣。（歐陽芷汀）

二、政府的因應措施

針對上述建築業的不正常發展，政府也採取了一些措施，這些將在稍後詳述。但我國政府所採行的經濟政策，向以穩定物價、保障大眾生活為最重要的著眼點，必先安定民生，要求發展與繁榮。因此，種種有關輔導和管理房地產的措施，在保障大眾利益為前提下，難免與建築業的利益有些許衝突。譬如每年提高土地公告現值，欲使早日與市價相符（今年提高至接近市價的九○％，並預定明年要達百分之百），政府有關方面表示，此措施是為了要在政府收購公共設施保留地時，維護原地主的權益。

有些業者反應，時值建築業不景氣的當兒，政府大幅度提高土地公告現值，勢必使他們多繳地價稅及土地增值稅，豈不會間接促進房價上漲嗎？

其實並不然，內政部地政司長張維一表示：「將土地的公告現值調整，使接近市價後，土地增值稅負擔加重，不但會使土地預期價值減低，且可抑止土地投機，減少房地產的假性需求，對平抑房地產價格暴漲，應可產生積極效用。」「而且現行公告土地現值的做法，係根據過去一年內的買賣實例等地價資料調查而來。俟調查完畢，公告土地現值時，市價可能又漲了。故目前的公告土地現值，僅係對過去的漲價事實予以追認，並非對未來地價上漲的一種倡導。因此公告現值縱然調高接近現值，亦不應對地價上漲有所影響。」

此外，還有少數業者抱怨政府最近致力追查購屋的資金來源，使許多人不敢買房子，大大影響他們的銷售。我政府財經當局表示，追查購屋資金並非全面的，多限於抽查大富人家，調查其是否有逃漏稅。並且也是為了遏止過多資金流到房地產業，而減少其他生產事業的資金來源。

（一）空地限建合時宜嗎？

「空地限建」和「限制融資」二項，更是引起最多爭議的問題。

台灣是一海島，土地資源有限，為了防止少數地主壟斷土地，不合理提高地價，政府有關單位在六十九年二月廿九日通知台北市、高雄市重要幹道的空地地主，在六十九年七月一日起至七十年七月卅一日止（後因應情況延至九月廿日）的期間內，應擬好建築企劃案，申請建照，並動工興建，否則將照價收買。

這項措施業者多群起反對，並指政府當局於此時嚴格實施空地限建，有「落井下石」之嫌。一時輿論爭議不休，弄得一般民眾莫名其妙。

內政部長邱創煥則指出，空地限建措施，對業者非但不應有壞影響，反而會有好處。他進一步解釋，實施空地限建前，許多業者必須花大筆資金購地建屋，地主如果拿蹺，待價而沽，業者一點轍也沒有。限期建築後，地主有被照價收買的威脅，不便與業者刁難，業者應比較容易洽購土地建屋。

地利共享

以台北市為例，台北市政府地政處處長徐金鐸表示：「談到空地限購建築使用，就必須先提我國以『平均地權』為宗旨的土地政策。憲法第一百四十二條規定：『國民經濟以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國人民生之均足。』平均地權的終極目標，在地盡其利與地利共享；照價收買為平均地權四大綱領之一，亦為達到地盡其利與地利共享的有效手段。」

防止土地投機

徐處長強調：「政府開闢各種公共設施之後，當地土地利用價值勢必增加，地價亦會隨之提高。如果我們再不限制土地利用，而任地主待價而沽或任意哄抬，對整個社會來說，是非常不公平、不合理的。因為闢建公共設施的費用，來自全體國民的稅捐，其建成後所產生的利益或附加利益，亦是屬於國民全體。如果公共設施完竣後附近的空地不興建房屋，欲任憑地主囤積居奇，致使地利不能共享，等於是傷害大家的利益。」「再說，必經由社會大眾共同的努力，使得工商業興盛，土地才會不斷增值。如果地主為待高價而致使土地空放，不僅對社會整體不公平，而且嚴重違背了地利共享的原則。」

豈為打擊業者

徐處長說：「我要特別澄清一下，我們並不是看到目前建築業不景氣，才突然決定實施空地限建政策的。早在民國六十八年一至三月及七至八月間，本處曾先後兩次，對本市道路、排水、電力系統、及自來水系統等公共設施完竣地區範圍內的私有空地，作一全面性普查。同年九月，決定以溫和漸進方式，採『分期分區』辦理私有空地限期建築使用；並決定本市第一期實施範圍仍為五十七年加徵空地稅的城中十個行政區，計私有空地四二一二筆，面積一四六．二三九公頃，限期於一年內動工。」

有人提出質疑：「收買限建空地政策所涉及的土地總坪數，若以建蔽率五○％，平均十層計算，即表示要興建二百五十萬坪樓地板的房屋。單單營建成本就達七百五十億新台幣，我們的社會有這麼大的購買力嗎？即使有這麼大的購買力，統統集中在房地產上，對社會有正面的貢獻嗎？」

又有業者說：「空地限建政策是正確的，但通知與實施之間太匆促，令人措手不及。因為往往一筆空地分屬多人所有，要取得協議，展開計畫與興建，要很費時間。」

空地限建是限期動工

徐處長就這些問題提出答覆，他說：「我必須強調，有許多人誤解了，空地限建不是限期建築『完成』，而是限期建築『使用』。從去年二月二十九日通知，到今年九月二十日以前要申請建照、開土破工，整整有一年七個月的準備時間，實在不能說是太匆促了。」

「即使在一年內建築完成，建蔽率就以六○％，平均以建七樓來計算，樓地板面積也不過五百萬平方公尺，比起民國六十七年實際建築面積的六百多萬平方公尺，六十八年的六百萬平方公尺，與六十九年的五百多萬平方公尺，也不能算多啊。」

又有人指出：「這個做法在防止土地投機及遏止囤積土地上，確實可以發揮作用，但對某些由大財團組成的超級建設公司恐怕就沒有什麼影響。他們並不在乎從囤積土地、改為囤積空屋，尤其是兼營信託公司及發行股票上市的大公司，隨時可藉提高利息，吸收信託存款或增加發行股票，來解決資金問題。三、五年後市場需求量增大，供應量轉少時（所有空地均限期建築完成），房價仍將節節上漲，大公司於此時出來銷屋，不是可大賺一筆嗎？」

非所有空地都限建

徐處長說：「囤積土地是有的，囤積房屋的可行性就很低了。因為如果房屋空置不住、折舊會極快，非常可惜。待推出時，售價可能仍與造價相若，無利可圖。大財團資金再多，凍結大筆資金在空屋上，仍是不合算的。」「同時，還有一點要強調，並不是所有空地都限建。」

空地限建的效果如何？台北市長李登輝指出：「私有空地限建政策執行以來，地價不僅平穩，而且下降，如中山區下降百分之十，郊區則為百分之七、八。」他說：「如果五年前就執行此項政策，近年來地價應該不會漲得這麼厲害。」

（二）融資是解決困境的長久之道嗎？

在這次建築業危機震撼中，最引起爭論的是融資問題。業者要求融資的理由是，房屋為不動產，舉凡有關房屋的開發、投資、建造、銷售、回收等作業過程，短者一年，長者三、四年，屬於中長期投資，供需雙方都需要金融方面的支援。但政府卻始終未視建築業為重要生產事業，給予中長期低利融資。而且在六十三年以後，連一般短期融資也予停止。資金融通困難，使得業者不得已向民間高利貸款，以致負擔利息過重，徒然加重業者建屋的成本。

業者強調，他們並不要求特殊優厚待遇，但要求與其他工商業公平待遇，譬如准予辦理客票貼現、發行商業本票等。業者再強調，他們雖不是生產性事業，卻能帶動其他生產事業——鋼鐵、水泥、塑膠、玻璃、五金、合板、電器、陶瓷、裝飾工業等的發展，是相當重要的「火車頭工業」呀！

究竟政府在金融體系的作業上，對建築業融資有些甚麼法令限制？又為何要有這些限制？難道說，不怕建築業垮了，因此拖垮其他相關的生產事業嗎？

政府逐漸放寬融資

民國六十三年時政府頒佈「穩定當前經濟措施方案」，該方案在財政金融方面，規定「各金融機構包括信託投資公司及信用合作社對興建或購置房屋之投資及貸款，除自用住宅在一定金融以下者，應即一律暫停。」從那時候開始，建築業需要資金，只有另尋他途。

這項限制到了民國六十六年及六十八年，先後兩次修訂放寬，那就是延用至今的「修正改善投資環境實施要點有關購置自用住宅放款及建築商融資作業準則」，對於自用住宅放款以四十坪為限，每戶貸款最高額為房地總價的百分之八十，並不得超過八十萬，建築商融資部分，放款額每戶最高不超過四十萬，放款期限為兩年。

業者未能取得營建融資

上述條例雖規定了建築融資的限額，然而業者們表示，他們實際上並未從銀行貸到款。

金融人士解釋，按規定，金融機構辦理建築商融資及購置自用住宅分期貸款，應在同一行庫辦理。貸款是長期性的貸放與分期償還，融資則為短期性的融通。但目前社會儲蓄存額較低，銀行吸收存款成長較慢，加上國內銀行法第八十四條「儲蓄銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的百分之二十」的限制，銀行不承作兩年內的短期融資。另一方面，在銀行資金不夠充裕的情況下，建築業申請貸款時，根據放款條件的規定，要逐案審查建築商的財務現況與興建住宅計畫，並進行徵信事宜。而現行國內建築商多半未具備百分之三十的內部基金，僅有百分之十左右，甚或不及此數，就想「以一元做十元的生意」，風險實在太大。這樣不健全的財務結構，要取得銀行信任，得到融資，自然十分困難。

有位財經官員表示，對於建築商融資，金融機構系依照政府規定辦理，自六十六年起，只有放寬而未曾緊縮過。但金融機構對任何貸款案，必須考慮本身的資金狀況與客戶的信用，及風險負擔等。財經當局對於銀行的營運實務，不作直接干涉。

他們進一步指出，如果金融機構資金的來源充裕，就一定會選擇可靠的客戶貸放出去，否則就空背負存款利息。銀行經營也是做生意，也希望自貸款戶賺取利息，不可能遇著可靠的客戶而堅不肯融貸的。建築業不易自金融機構獲得資金融通，也應檢討自己的財務與信用狀況，是否符合銀行的授信標準。

他們並且強調，如果不是當初政府適度的節制，未予無限制的貸放，則建築業今日的困境，可能造成金融機構一大堆無法收拾的爛帳。

客票貼現等於重覆融資

至於業者不能持客票向銀行貼現，是根據六十八年修訂的「購置自用住宅放款及融資準則」的規定，建築商融資每戶不得超過四十萬。財經當局以為，既然已給予融資四十萬，如再准予客票貼現（建設公司持長期支票到銀行提早兌現現款），豈非有重覆融資之嫌。某財政官員也分析，一般建設公司銷售住屋，很少收取支票，實際上多係收現，而業者卻仍一再要求客票貼現，令人起疑：支票那堥荂H會不會有空票？故銀行不對建築商作客票融資。

至於業者要求政府同意發行商業本票，中央銀行總裁俞國華表示，政府目前不考慮。

俞總裁說，商業本票的發行是以生產性廠商為主，建築業既未列入生產性廠商，自不能發行商業本票。何況大部分的建設公司財務結構不夠健全，故也不可能得到銀行的同意。

行政院經濟建設委員會住宅及都市發展處副處長蔡勳雄，對於財經當局堅持不對營建融資額作大幅放寬，解釋其整體立場，他說：「開發中國家資本累積較慢，建築業需與其他行業競爭有限資本，偏偏建築投資數額很大。在政府而言，往往不得不先發展別的投資較小的工業，建築業能緩則緩。這是整體經濟下的權衡考慮。」

財經當局也有人表示，建築業雖是帶動其他生產工業的火車頭工業，但政府總得先協助興建其他的車廂，火車頭才有車廂可帶動呀！

儘管政府不輕言融資，但在業者與輿論界的再三呼籲下，財政部、內政部、經建會也深入走訪建築業經營困難的實情，共同會商紓解的措施。

今年十月再度放寬融資額度

蔣總統經國先生也注意到這個問題，在他的督促下，今年十月十八日，行政院頒佈改善當前建築業困境的救急措施重點如下：

一、正常營運之建設公司已建築完工之住宅房屋無法售出者，准以其房屋（包括土地）辦理第一順位抵押申請貸款。貸款金額每戶不得超過其土地及房屋造價之半數，最高以新台幣一百萬元為限。貸款期間最長一年。在貸款未償還前，得委託貸款銀行代為出售房屋。

二、已完工之住宅房屋建坪在四十坪以下者，購屋者得申請房屋貸款新台幣八十萬元，其有購屋儲蓄存款者，得申貸至一百萬元。

以上兩項貸款皆指定土地銀行承辦，必要時由中央銀行再融通。

三、為健全建築業之經營，由內政部從速訂定「建築業輔導管理方案」。

四、由內政部積極督導省、市政府，加速興建國民住宅，並策畫利用民間建築業力量，俾解決中低收入民眾住屋問題，並促使建築業及相關工業復甦。

針對前一、二項措施，環球經濟社社長林建山指出，其中若干問題如未獲解決，易使這一實惠決策流為口惠，他說：

「第一，必須『正常營運』之建設公司的『無法售出』住宅餘屋，乃得以辦理『第一順位』的抵押貸款。就一般徵信觀點，『正常營運』指的是連續三年業績良好、財務結構健全、並無任何交易糾紛紀錄者。此處所指如是這般嚴格的定義，則可輔導救助的對象，恐怕所剩無幾。」

「第二，經過半年多不景氣衝擊，有餘屋且不必向民間抵押貸款者，必屬財團或資金雄厚無需救助的企業，其餘有餘屋且真正需要貸款的公司，早已拿存屋向黑市抵押貸款，銀行如何取得『第一順位』的抵押權呢？如此一來，這『第一順位』的限制，救助範圍可能就太小了。」

經建會住宅及都市發展處副處長蔡勳雄表示，通常銀行不能以「第一順位」取得抵押權，就不貸款給客戶了，建築業自不例外；至於新頒佈措施效果如何，經建會自會追蹤調查，每二周向行政院報告，屆時可依情況擬定改善措施。

補助中低收入者購屋

但是，由第一、二項措施，仍可清楚看出，政府有意將貸放重點放在郊區和一般住宅，即真正需要房屋的中低收入者。同時也對一些建屋完工，卻受近來建築業不景氣所累，致房子賣不出的殷實建築商，可提供實質的幫助。這點可看得出政府融資、貸款對象是有選擇性的先後次序的。

政府對建築業融資所以有選擇性，財政部長張繼正解釋：「就整體發展而言，本身不健全的建築業，應讓它自然淘汰，不能倚靠政府融資補助。全面開放建築融資，應待建築管理制度健全後再予考慮。」

熟悉建築業內情人士指出，其實建築業問題並未如外傳的嚴重，目前申請建設公司執照者，仍是有增無減。他們只是獲利不如過去多罷了。

（三）建築管理從保證預售制開始

針對政府公佈新辦法中的第三項措施，內政部營建署署長張隆盛表示，在建築業輔導管理方面，內政部決定先自房屋預售的管理開始。但目前保證預售制的困擾在——誰來保證呢？

內政部前曾委託國立台灣工業技術學院進行研究「我國房屋預售及保證制」，研究結果指出，宜透過銀行、保險公司或信託公司監證，建設公司才能辦理預售房屋，以保障購屋者權益。然而保險公司對這保證制沒有興趣。一般信託公司又不夠健全，雖然他們願意接受委託，但有關單位卻不怎麼放心。因此剩下可能辦理的，就是銀行了。但銀行業務龐雜，也不見得有餘力來執行。

環球經濟社社長林建山對於建築融資問題，表示他獨特的見解，他說，政府容許房屋預售制度存在，讓業者在還沒開始動工興建房屋時，就向購屋者預收屋款，就等於讓民間融資給業者了。所以政府如果能妥善管理預售制度，再配合此次新頒布的「購置已完工房屋貸款辦法」，讓業者能收齊尾款，也是解決業者困境的良策。不過這個良策能否實施的前提是，業者興建房屋的格式與售屋價格，必須能充分配合市場的需求。

（四）鼓勵民間興建國宅

至於辦法中的第四項，積極執行國宅興建計畫，營建署初步擬定在七十一年至七十四年興建六萬戶國宅，並經由建築融資、購屋貸款、減免營業稅及契稅等獎勵條款，來獎勵民間業者興建價廉物美的國民住宅。

目前，一般輿論對於政府將採取獎勵建築業者興建國宅，都覺得是解除業者困境的良方。他們認為，建築業承建政府指定之國宅，既有業務可做，又無市場顧慮，實為可行之計。

也有人進一步主張，政府還可擴大業者參與範圍，譬如政府可把多項公共營建工程，以公開招標方式，由民間建築業共同參與，不僅可解業者困境，也可提高業者水準。

至於有人建議政府收購現存餘屋，作為國宅出售。政府有關人士指出，現存餘屋規格及售價大半不符國宅標準；而且有些餘屋是在山坡地、水田地濫建而成，實不宜做為國宅之用。

民國三十八年，政府播遷來台時，農、工、商、軍事、交通均待從頭建設，以致較為忽略住的問題。同時，大家也沒料到由於國內經濟成長迅速，人民購買力提高，建築業也跟著膨脹過度，以致於政府還來不及成立住宅專責管理單位，訂定長期住宅政策以輔導建築業的發展，建築業卻已自行長成「問題少年」。

但今年三月間，內政部的營建司，從只是一個幕僚單位，擴大編製成營建署，人數從二、三十人增加至一百多人，已成為主管建築業的中央機關。加上經建會住宅及都市發展處的研究配合下，輔導及協助建築業走上正軌，應是指日可待。

經建會住宅及都市發展處副處長蔡勳雄認為，整個住宅金融制度健全與否，是解決建築業困境的癥結所在。或許美國及新加坡有關住宅的做法，值得我們參考。

三、他山之石（一）美國健全的住宅金融制度

在美國，建築商興建一批房屋，分三個步驟：

1.業者先拿房屋興建企劃案，到專門辦理房屋長期貸款的聯邦住宅銀行，申請建築融資。銀行在審查其企劃案，認為合格後，立即承諾未來房屋完工時，可承辦購屋者住宅抵押長期貸款。

2.有了聯邦住宅銀行的承諾文件後，建築商可向商業銀行申請短期營建融資。商業銀行看其有聯邦住宅銀行長期住宅抵押貸款的承諾，便允予營建融資。

3.就此，建築商便可開始動工興建。先以自備款完成工程的二○％至三○％，商業銀行融資才一期一期撥付，直至房子完工。房屋完工後，購屋者只要自備的二○％左右的第一期款，便可立即買到完工的房屋。其餘的購屋餘款，可由建築公司代為向聯邦住宅銀行辦理長期住宅抵押貸款，賣方即可自銀行收回尾款。而購屋者日後要自行分期攤還這筆房屋貸款。建築商至此可收回全部成本及利潤，便可拿錢償還商業銀行。

此外，美國的房屋交易，固定在類似房屋交易所進行。建設公司人員通過交易所的專業考試，並通過資格審核之後，才獲准加入交易所。以交易所評估價格，監督交易，協助辦理購屋手續。建設公司也可就此省掉一筆廣告費。因為能在交易所賣房子，就是品質的一大保證。交易所通常是州政府授權當地商會辦理的。

至於住宅資金，則來自美國四大銀行體系的儲蓄存款。

這樣一個完備的住宅金融制度的前提，是建設公司本身須自備三○％的內部基金；並且蓋一棟是一棟，不可把甲工程的錢用到乙工程上去。另外，銀行還要有充裕的儲蓄資金。

在我國來說，銀行儲蓄存款額是個問題。土地銀行總經理李昌瑾表示，美國市場大，一提高利率，全世界的資金就會集中到美國銀行。中央銀行總裁俞國華表示，政府難為，利率一降低，民間資金就流到黑市；利率一提高，工商業又抱怨不已。

既然儲蓄存款額難免有不足之時，是否可積極採取新加坡的公積金制？

（二）新加坡的公積金制

在新加坡，無論是公家機關，或四人以上的私人機關，每人都要按期強迫儲蓄。個人儲蓄多少，政府或就業公司在他退休時，就給他二倍於儲蓄金額的退休金。平常每個人儲蓄的這筆款項，約佔其所得的一二％至一五％之間。這些公積金便用來作為興建住宅的貸款基金。

另外，新加坡監督房屋買賣的做法，也值得我國參考。

這個辦法是建築商要建售一批住宅，須先到銀行開一專用戶頭，購屋者的分期付款都存進這個戶頭中。政府主管單位和銀行都有責任監察。建築商提用款項時，要有證明用途的文件或單據。在這樣的監督下，一直到房子蓋完，購屋者得到房子，戶頭才撤銷。這種存款照付利息，不但保障消費者的利益，對於建築商也會有好處，因為消費者有信心後，會放心買房子，使整個行業生意興隆。同時也可避免房地產惡性倒閉，許多小市民一生積蓄一掃而光的悲劇便不致發生。

四、購屋儲蓄存款值得推廣

我國自去年八月一日起，各銀行開始辦理購屋儲蓄存款辦法。即有意購屋者，可先到銀行辦理購屋儲蓄存款。每月固定儲蓄若干金額，假定二年後，要買房子，便可連本帶利，領到二倍於儲蓄積金的貸款，連同存款，一同領去買房子。如果參加這種存款的購屋者極為踴躍，後參加者所存的錢，便可做為先存者的購屋貸款來源，也可做為建築商的營建融資。

如全民均能支持購屋儲蓄存款辦法，便等於是健全我國的住宅金融制度。如能再加上參考美國的房屋交易所、新加坡的監督房屋買賣制，訂出完備政策，保障購屋者權益，近來建築業所顯現的問題，自可迎刃而解。

五、政府、業者、消費者互相配合

在長期住宅政策制定，實施以前，我們試建議下述幾點，以供參考：

1.嚴格限制建設公司要蓋多少錢的房子，就必須自備多少比率的資金，負債比率不得超過二五○％（即借2.5元，自己需有1元的本錢）；並應具備管理能力，與有心致力於提高品質、合理估價。

2.嚴格管制浮濫不實的房屋廣告。

3.及早成立房屋公平交易機構，經由這個交易機構做健全、公平的房屋買賣，以避免購屋糾紛的發生。

4.大家嚮往「住者有其屋」，但也應有共同認識，雖然置產是件好事，但亦不應強求，宜量力而為，並且慎重、仔細，以免造成精神、物質上的損失。再說，國內租金便宜，租來的房子也可以住。

5.台灣土地有限，人口增加率卻一直有升無已，政府應及早製定有關土地運用的整體規劃辦法：住宅用、工業用或其他使用，都要有一合理、妥善且嚴格的分配。

正如蔣總統經國先生在最近的財經會談中所指出的：「政府與民間事業休戚與共，政府應儘量協助解決民間事業困難，民間事業亦不可心存依賴，只圖眼前利益，須自立紓困，作久遠發展的打算。」否則，縱使政府訂定各種改善措施，提倡購屋儲蓄辦法，業者與消費者卻不肯配合，亦屬「徒法不足以自行」。如能經由大家的共同協力，來解決當前的建築業問題，建築業者或可藉此挫折，深自檢討與更新，從此走向一個合理發展的新局面。