規模經濟是良方
地段無法買,捷運的沿線寸土寸金,興隆國宅出來,步行10分鐘走到市府捷運站,25分鐘後,人已在北縣板橋的新埔站。穿過拱廊下長長的市場,耐著性子擠出攤販、汽機車和人群形成的連串障礙,眼前陽光一亮。
總面積高達6公頃(1萬8,000坪)的明翠里,鄰近捷運和東西向快速道路,區塊以2條主要街道和數十條巷弄切割,幾乎全是民國50、60年代建成的4/5層樓公寓。連任5屆里長、現年57歲的許文宏眼看包括交通建設陸續完成,社區增值潛能大增,也看到社區更新的希望。
去年10月起,他連續舉辦里民會議,向里民說明他的想法,總數1,600戶的明翠里里民反應不惡。消息傳出,這件「民間自行發起」、「基地面積最大」的都市更新案引發矚目,許文宏也躍升為全國知名度最高的里長。
「我只是想解決生活中實際的問題,」坐在自己飽受漏水之苦的辦公室裡,許文宏點了根白長壽說,「房子漏了,自己可以修,如果住戶願意也可以單棟重建。但有些問題非得大規模重新來過不可。」
明翠里除了建物老舊,狹小的巷弄也問題多多。「為了停車,二十多年的老鄰居經常大打出手,」他說,停滿機車的騎樓下,店面一間一間關門,還有利用陰暗小巷子騎車搶劫的犯罪,近來也直線上升。
這塊區塊完整的社區,未來計畫增加綠地和休憩設備,部分高層建築除了作為社區超市、賣場外,更計畫作為商辦用途。許文宏去年開始遊說里民後,屋齡超過30年的4層樓舊公寓價格就反映上漲。根據當地仲介業統計,年初以來舊公寓交易價已從每坪11萬元上漲至17萬元。
原本沒人要的房子一時間詢問熱烈,嗅到龐大商機的各家大規模建商更是蜂擁而至。其中最積極的,要屬近年轉型以都市更新為主要業務的台灣土地開發公司(台開)。雖然未經正式簽約,該公司已成立專案小組,派員前往日本最著名的更新案──東京六本木丘──取經,希望爭取到明翠里開發案。
「如果每坪可以拉到32萬元,居民不但可以換到同樣坪數的新屋,而且完全不用出錢,」台開和里長合辦的公聽會上,負責明翠里案件的台開副理林志祥說明。
不過,「近來台開公司有些風風雨雨,影響了許多里民同意開發的意願,」仍在為「成案」所需的1/10居民同意書努力的許文宏無奈的說。
突見曙光卻又橫生枝節,明翠里的例子說明,「時間」在投資時不一定總是正向發展,對於建商來說更可能只是風險的代名詞。
科技工法縮短了建造時間,溝通協調的時間卻無法掌握。6公頃土地,更新規劃費用即高達2億元以上,加上與住戶溝通的有形、無形成本,前置作業費用驚人。
「時間拉長就代表風險,冗長的溝通過程,建商無法預估回收期,」隨著大台北地區土地逐漸飽和,建地難覓,昇陽建設總經理簡伯殷仍將每一筆開發案的完成設定在2年以內。「像明翠里這樣複雜的大案子,有財力『拗』下去的同行不多。」
「談到都市更新,大家馬上就想到現在已成為東京觀光地標的六本木案,」張金鶚說,「我們羨慕六本木丘開發的驚人成就,卻不願意向他們學習。」專注於東京地區地產開發的「森集團」,從向六本木丘居民提案,溝通簽訂協議書到完成整建、招商,一共花了超過15年的時間。「寸土寸金是時間換來的,」張金鶚總結。
板橋明翠里(左圖)都更計畫炒熱後,各式設計案紛紛湧入,塞滿了里長許文宏辦公室的牆上和桌上。不過,這片鄰近捷運和快速道路的老社區想要變身,還有迢迢長路。