誰來購屋？──探索房市危機

去年十二月底，行政院大力推出振興房市方案，希望藉著稅賦減免、補貼利息以及降低房屋供給等措施，來挽救長期陷於谷底的房市。

透過財經首長聯合記者會，政院再次闡釋振興房市方案中，建商、消費者與政府「三贏」的政策目標。（卜華志）

儘管立意良善，不料卻引來輿論的撻伐聲，至今餘波不息。台灣房市，問題到底出在那裡？

元旦假期前夕，政府宣佈「振興建築投資業措施」，將動用郵政儲金一千五百億元，由央行轉存至各行庫，供民眾辦理購屋優惠利率之用，並由國庫補貼利息；同時推出的配套措施還包括提高所得稅中的房貸利息扣抵額度、停止興建國宅兩年等。

建商一窩蜂搶推大樓產品，結果空屋處處，資源的浪費虛耗，令人痛心。（卜華志）

由於金額龐大，加上此次利息補貼的對象沒有「排富條款」，不管消費者手上是否已有房子，只要在今（八十八）年內購買建商的餘屋（新成屋），就可以享受一人一戶的優惠貸款，因此方案一公佈，立即引來輿論抨擊，認為政府此舉純粹是「替建商解套」，有違社會公平。有違社會公義？

不過，身為決策團隊一員的財政部長邱正雄卻嚴正指出，房市興衰和國家經濟息息相關，尤其從去年十月開始，大型財團企業頻傳財務危機，而建築業是經濟發展的火車頭，如果不救，後果難以逆料。

「政府現在及時挽救，如果能發揮點燃房市交易的催化劑功用，這一千五百億元就非常值得。否則像日本政府當年拖延不救，現在花六十兆日幣（合台幣約十五兆）去刺激景氣也功效不大，那就追悔莫及了，」邱正雄指出。

然而，國內建築業的危機到底有多嚴重？面對這樣的問題，各家說法分歧，活脫是個現代版的羅生門。

弔詭的是，政府為了挽救房市而祭出猛藥，但身為「紓困」對象的建商本身卻不願承認自己有什麼「燃眉之急」需要政府挽救。

中華民國建商同業公會全國聯合會理事長林堉璘就反對輿論把焦點放在「替建商解套」上。記者會上，林堉璘雖然呼籲全國建商同業要配合政府的美意，適時降價以去化餘屋、減輕資金壓力，但他仍將此政策的第一目標解釋為「嘉惠中低收入戶購屋」。

同樣的，去年十二月下旬，帶領一批建商去謁見總統的台灣省建商同業公會聯合會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰也大嘆無辜。他指出，沒想到這麼一場「例行的禮貌性拜會」、提出的訴求也是三番兩次早已向政府建議過的，竟還會被外界解釋為「向總統陳情、告急」，引發這麼大風波。

「外界把建築業講得好像快垮了，真是言過其實，」賴正鎰質問，「建商到底出了什麼問題？我實在不知道。」

在搶救建商、消化新成屋之外，如何提高中古屋市場的流通性？如何加強對最弱勢租屋族的補貼？都是政府必須面對的課題。（卜華志）

企業本部在台中市的賴正鎰表示，市場傳說台中市餘屋量在十萬戶左右，有「房市第一火藥庫」之稱，他卻估計台中市的空屋「頂多一萬兩千戶」，「大部份正牌大型建商的案子都在完工交屋後半年內就賣光了，那有什麼倒閉危機可言？」他堅持。「建商的問題在那裡？」

賴正鎰強調，儘管中南部有些建商因為推案的地點不好，目前正面臨困境，但「那些規模都很小」，不會對整體經濟發生什麼影響；何況開門、關門頻繁，本來就是國內建築業的常態。

就算如此，但台灣建築業者號稱上萬家，若是這些螞蟻雄兵紛告陣亡，積少成多，對國內建築業也會造成重大衝擊。一位台中地區小型建商的經歷，算是典型。

這位不願透露姓名的業者指出，他在民國八十二年時蓋了十幾戶公寓住宅，目前大部份剩店面。「這些店面一完工，當然就找了人頭向銀行辦理購屋貸款，」這位業者說得坦白：當年台中鬧區一爿店鋪喊價一千六百萬，貸款行庫還算謹慎，只給五成──八百萬元的貸款額度。不料五年多來價格一路慘跌，還剩下的近十間店面，如今開價六百萬也賣不出去。最近股東會決議，乾脆宣佈破產倒閉，「倒」給銀行，算來每戶可以少賠二百萬。

宣告倒閉，對商譽豈不是大大有損？這位業者笑說，明年換一個招牌，不又重新開張了嗎？國內建築業界「一案公司」多的是，只要下個案子賣相好一點、價格殺低一點，消費者誰會去查建商的底細前科呢？

在國內自有住宅率高達八成四、住宅總存量也遠遠超過全國戶數的情況下，未來建築業唯有朝著產品精緻化並以服務為導向，才能有利基空間。圖為中部某模範社區一景。（卜華志）

建商的際遇依規模、成立時間、土地取得的價格……等，盈虧大不相同，不能一概而論。不過從客觀數據推估，國內房地產市場經過七、八年的景氣低迷，大部份業者的確已深陷泥沼。這也是為什麼儘管大牌建商不願自曝經營窘境，政府仍然不敢掉以輕心的原因。 空屋知多少？

以耳目最靈敏的股市來看，去年一整年，營建業三十四家上市公司中，有三家因在倒閉邊緣而暫停交易、二十多家股價創下歷史新低價位，同時建築類股指數較前年重挫百分之四十六，是大盤跌幅的兩倍多。

再以房市的供需情況來看，主管建照發放的內政部營建署新任署長林益厚指出，民國七十九年曾經進行全國十年一度的住宅普查，當時國內有空屋六十七萬多戶。而受到民國七十六年到七十八年房地產飆漲的激勵，這幾年建商更是一窩蜂地猛推大案。

從八十到八十六年底，全台興建完工的住宅數量高達一百五十四萬餘戶，平均一年二十二萬戶。問題是國內一年的新增戶數不過十五萬戶，一年足足多出七萬戶房屋的供給量。

「六、七年下來多出四十餘萬戶，加上原先的六十七萬戶，台灣的空屋量有近百萬戶，絕不是危言聳聽，」林益厚臉色凝重地指出。

台灣房市嚴重供過於求，入夜後開車去台北近郊的淡水、汐止、安坑兜一圈，就可以看到昏暗燈火點綴在一片漆黑高樓中，空屋率之高，令人心驚，因此「去化餘屋（新成屋）」是這次振興房市政策的重點。

然而全台確實的餘屋量是多少？分佈在哪些區位？有多少餘屋是套牢在建商手裡？又有多少套牢在合建的地主戶或是投資客手中？由於沒有確實的數據，這些都是大大的問號。

營建署國宅組組長蕭家興感嘆，建商把餘屋量當做商業機密保守，讓政府很難取得正確數據；而經建會都市暨住宅發展處也曾發函給業者，希望能探知房市梗概，同樣碰到業者不願回函答覆的困擾。

搶建風潮下，一旦天災來襲則逢山就坍方、遇河就泛濫，連帶使房地產買氣更加萎縮。圖為台北市內湖地區的淹水情況。（張良綱攝）（張良綱攝）

長期研究國內房地產的政大地政學系教授張金鶚指出，業者不願據實回答餘屋數量，自然是怕數字不夠漂亮，會引得貸款行庫「抽銀根」。此外，建商推案，從預售到完工可能長達二、三年，而建商的業績若採「完工比例法」，銷售率必須達到七成以上，此推案的業績才能算數。為了早點計入業績，建商找人頭灌水的情形非常普遍，造成許多戶數表面有人頭購屋戶掛名，其實是滯銷的餘屋，業者又怎會從實招來呢？救經濟，不是救建商

再說，即使不計入民國七十九年前的空屋，單以近年來新增的四十餘萬空屋、每戶成本三百萬元計算，業者積壓的資金約在一兆五千億元之譜。加上貸款利息、房屋折舊以及各項稅負，一年又要多耗費百分之十以上的成本。

更何況這幾年除了台北市的房價勉強持平外，其他幾大都會區的平均房價都已下挫三成以上。業者的餘屋抱得越久賠得越多，而大部份業者在上波房市飆漲期的獲利，早就坐吃山空了。

「如果沒有這一千五百億元的振興房市方案，只怕（農曆）年關前房市就要崩盤了，」政大金融系教授殷乃平如是說。

經建會副主委劉玉山也認為，房市低迷多年，業界都在苦盼下一波景氣的來臨。無奈去年十月以來，國內大型財團紛傳倒閉，其中多數是以建築業為本業起家的；加上亞洲金融風暴的陰影籠罩，去年外貿出超僅僅六十多億美元，創下十多年來的新低，景氣復甦可謂遙遙無期。在「還能撐多久？」、「實在撐不下去了！」的悲觀情緒感染下，目前房市實在岌岌可危。

景氣低迷，房市的促銷競爭已達白熱化。圖為一下高速公路交流道，路旁散發房地產廣告單的小弟們立刻圍攏過來、強迫推銷。（卜華志）

劉玉山進一步指出，站在股市、房市和金融「三位一體」的角度來看，此次振興房市，其實「不是救建商，是救建商背後的金融體系」。會不會拖垮金融體系？

那麼，建商和金融體系的關係又是如何呢？

殷乃平以金融體系的放款餘額分析，目前建商的融資合計約一兆四千億元、一般消費者的住宅購屋貸款有二兆三千億元。此外，總餘額五兆多元的工商放款中，又有一半以上的抵押品是房地產。總計起來，金融體系放在房地產（包括土地）上的放貸金額達到五、六兆，是我國國民生產毛額八兆多元的三分之二，比例不可謂不重。

然而，到底有多少積壓在建商手中的貸款可能成為壞帳？各界的看法樂觀悲觀不一，儼然又是一齣羅生門。

張金鶚觀察，近來退票金額和退票率雖有增加，但幅度不大，顯示企業的信用危機不至於急速惡化。而去年以來，一般銀行的逾放比例緩步攀升，目前已到百分之四以上的歷史新高點；基層金融機構如農會及信用合作社，逾放比例更高達百分之十。不過景氣衰退是各行各業的共同困擾，其中因房市困境而導致的逾放金額是多少？從帳面上很難估算。

琳瑯滿目的看板遍佈台灣大小城鎮，有的早已殘破褪色。前幾年搶建下的蓬勃假象殘酷反撲。（卜華志）

不過張金鶚指出，銀行法八十四條規定，房地產放款（包括建築融資及消費者購屋貸款）不得超過銀行存款及債券發售額之和的百分之二十。有了這道護身符，房市再差，銀行都不至於受傷太重。而且國內銀行授信謹慎，張金鶚曾以國內最大的房地產專業銀行──土地銀行的房屋放款做研究，發現土地銀行平均核貸的額度約是市價的五成六，由此估算，目前房價雖有三、四成的跌幅，應該還無損於銀行的債權。日本殷鑑不遠

張金鶚表示，怕的是放款作業中有不足為外人道的非法行為，譬如在市價七成的房貸之外，再挾帶一至二成、以信用貸款為名目的短期貸款，讓貸款總額度膨脹到房屋市價的九成，這樣房市跌價危機對金融體系的隱藏性風險就會大大加深了。

對照日本，台灣房市目前的困境更令人憂心：日本在八○年代末期泡沫經濟達到頂點時，光東京這彈丸之地的房地產總值，就足以買下整個美國。而日本自九○年泡沫經濟崩潰、「房地產只漲不跌」的價格神話破滅後，波及金融機構，並導致長達八年的經濟衰退，至今景氣還在谷底徘徊。

各縣市重劃區釋出大量建地，田野旁矗立著高樓。然而，台灣的國土計畫與住宅政策，仍在搖擺中尋找定位。（卜華志）

台灣和日本的房地產泡沫是同個模子出來的，幸而在九○年代初期，台灣靠著電子產業的崛起而爭取到一段緩衝期，躲過了泡沫驟然爆破的衝擊。只是八年多的「軟著陸」下來，眼看著台灣房市的泡沫即將洗淨脫險，卻碰到亞洲金融風暴席捲，景氣低迷，引爆財團連鎖跳票，連帶使得房市落底「著陸」前的震盪風險變得難以承受。哪裡有「賣得出去的房價？」

站在提振景氣、避免因信心崩潰而造成房市不合理崩盤的立場，振興房市方案有其必要性。但另一方面，無殼蝸牛則抗議政府干預市場，讓小市民買便宜房子的希望落空；輿論也以民國七十年代初期，國泰和太平洋兩大建設公司聯名在報章刊登廣告，以八折價促銷、刺激買氣而使房市起死回生為例，質疑建商為什麼不展開大規模降價行動來自救，卻要政府以納稅人的錢去補貼房市？

面對這類質疑，全國建商同業公會理事江輝雄大呼冤枉，他以淡水為例：「淡水的平均房價，從四年前預售價二十二萬一坪，賣到現在十三萬還賣不出去。別說八折，就是八折又八折也沒用啊。」

高雄市建商同業公會理事長張調也指出，高雄市中心的公寓大樓，保證「一坪十萬有找」。至於雲、嘉、屏東等偏遠一點的區位，新成屋更是一坪六、七萬，依舊是空屋處處。

以前房市有句名言：「只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的房子」，但在嚴重供過於求、購屋者都等著房價崩盤的觀望心理下，「誰能告訴我們，賣得出去的價格倒底在那裡？」張調質疑。富人天堂──台北市

客觀來看，當前房價以台灣的家庭所得水準評估，許多縣市均已落在合理房價（即每戶家庭可支配年所得的三•五倍至四倍）範圍內。譬如台南市八十六年家庭可支配所得是八十二萬元，合理房價則是三百萬元左右（以居住坪數三十坪計算），而離火車站不遠的公園路大樓，一坪八、九萬元，堪稱合理。不過台北市是例外：台北市每戶家庭可支配年所得約一百二十萬元，合理房價應在四百五十萬元上下，可是憑這點錢要想在台北市區買一戶三十坪公寓，就可能踏破鐵鞋無覓處了。

對市場實況極為熟稔的淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，正如東京一樣，「全台灣的有錢人都想在台北市置產」，台北市房價過高，其來有自。而振興房市方案推出後，無殼蝸牛到處抗議，希望台北市的房價能跌到十萬元一坪。「如果台北市平均房價真的掉到十萬元一坪，恐怕台灣經濟也垮了，」莊孟翰搖頭。

中華民國房屋仲介商業同業公會全聯會榮譽理事長、也是國大代表的王應傑表示，台灣目前的自有房屋率高達百分之八十四，許多人省吃儉用一輩子，一半以上的資產都繫在自己住的房子上，萬一房價崩盤，是「全民皆輸」。

對政府祭出一千五百億元來振興房市亦表贊同的殷乃平說，如果為了怕被批評利益輸送，政府當然也可以等房價崩盤、建築業颳起倒風後再進場挽救、組一個債務重整機構來處理銀行的壞帳問題，可是「到時候要賠上國家債信和國際形象，付出的成本就更大了。」站在維護整體金融安定、避免信心危機的立場，政府有不得不然的苦衷。再延半年壽命？

不過，殷乃平強調，三十多年來，國內房地產市場總是難逃「大起大落」的驚險宿命，顯見在制度、法規及管理上有很大的缺失。而這次的一千五百億元只不過是稍解眼前的燃眉之急，可以替房市「延續半年壽命」罷了。

「建築業長期埋下的問題，不可能用短期方案解決，」殷乃平指出，為了避免「以短害長」、服用救急的猛藥卻傷害了長期的體質，在這半年內，政府一定要推出一些治本措施，從根挽救市場信心。否則建築業的問題會一再重演，試問政府又有多少個一千五百億可供耗用呢？

衛明不動產市場週報負責人蔡為民則估計，一千五百億元的利多，不出三到六個月就會消化掉，可以去化七萬多戶餘屋。但對照龐大的空屋數，這七萬多戶只是杯水車薪。

蔡為民還將這波優惠政策下的強烈買氣謔稱為房市的「迴光反照」，「之後政府若不提出更大的優惠，恐怕買氣會出現強烈收縮，那時才是另一個夢魘的開始，」他如此預測。

的確，政府的優惠利率可以刺激買氣，特別是早就有意或有需要購屋的人，面對二十年下來總計約六、七十萬的利息優惠，怎會不心動？然而消費者若都為了搶優惠而提前購屋、勉強購屋，那明年的房市怎麼辦？難道真如高雄市建商公會理事長張調所言，建築業者趁此機會「逃命去也」，以後轉業的轉業、合併的合併，誰也顧不了那麼多了？長短兼顧，才能治本

面對房市困局，賴正鎰感嘆，政府多年來的產業政策重心都放在製造業上，對建築業除了「打壓」和「救急」的兩手策略外，大部份時間就是任憑業者各顯神通、自生自滅。

迄今關係民生安定至鉅的建築業竟沒有專責機構來管理，住宅政策與國土計畫也都缺乏一貫性。光是各縣市容積率要不要實施？何時實施？就讓業者大玩猜謎，無所適從。而一年半前台北縣全面實施容積管制，業者風聞之下搶辦建照，讓北縣一下子多出四千張建照、相當於二十萬戶房屋的鉅量，成為房市怪譚。這兩年山坡地建築頻頻發生坍方倒塌，政府又驟然宣佈三十度以上的山坡地一律禁建，讓手上抱滿山坡地、準備伺機開發的業者慘遭套牢。

此外，有關健全房市的法規如住宅建設條例、建築開發業管理條例、不動產交易法，以及住宅金融證券化等方案，研議多年還是沒辦法通過立法，付諸實施。而台灣房市明明已供過於求，卻又要實施眷村改建、農地釋出等措施來增加供給，讓業者跳腳。

業者的一番苦水，張金鶚也有同感。不過他認為，縱然政策有搖擺不週之處，但業者在商言商，應該要有自己的判斷，不能全怪別人。就像建商為了逃避容積管制而搶建，「建商自己看看，不管山顛水涯，到處蓋滿了上千戶的大樓，請問有多少人會住到這種地方？難道業者真覺得自己可以逆著景氣蠻幹、憑空創造需求？」資訊透明，買賣雙贏

莊孟翰也認為，痛定思痛，眼前第一步應儘速健全房地產的市場機制，各區位的推案計畫、銷售率、餘屋量、流通價格等，都應該盡量透明化。一來可以讓消費者產生信賴感，避免衝動購屋後又後悔；更重要的則是替業者建立「預警制度」，減少盲目推案、浪費資源的機率。

在謀劃健全房市的長期方案之際，張金鶚特別提出兼顧社會公平的重要性：「房市依等級可分為租屋、中古屋及新成屋等次級市場，這次為了振興景氣，政策的優惠重點放在新成屋的去化、以及有住屋者的稅賦減免，偏偏最弱勢的租屋者卻分不到什麼好處。」

張金鶚認為，政府應及早建立「收入越少，補貼越多」的房市垂直公平體系，一方面稍解無殼蝸牛的困境，同時也可以扭轉建築業長期以來坐擁暴利、罔顧弱勢族群的負面形象。

振興房市猛藥已下，能不能讓房市復甦尚在未定之天。回首來時路，上一波民國七十六年的房市榮景，是在台幣升值、熱錢湧入，外貿出超空前，而當時國內投資工具又非常有限的情況下，內外錢潮夾擊才會激起的。這樣的時空環境已然一去不回，一夜致富的投機美夢也早該驚醒。唯有房地產泡沫洗淨消失，台灣社會才能復歸安定。

「只希望房市經過這番震盪、洗鍊，能為台灣經濟築下堅實的根柢、也為大家營造更好的生活空間，那這些代價才不算白費，」張金鶚的心願，也是大家的心願吧。