設法降低售價是要務
國宅滯銷,對方興未艾的國宅建設無異亮起一盞紅燈,也表示現在的經營方法與實際情況有段差距。所以政府對現有的做法正在做全盤檢討,欲以降低售價、提高貸款額度、加強規畫設計與改善品質等多方面著手。
前面說過,國宅售價,以反映成本為主,而成本支出包括:土地地價、工程墊款利息、建材與施工成本、公共設施工程費等多項。所以要減低售價,就要儘量節約這四個項目的費用。首先由土地來看,有多年建築經驗、任職葉財記建設公司副理的賴粵興說:
「由於公告地價已逐漸接近市價,因此國宅不論是撥用公地或洽購私地,都要付出相當的土地成本。所以政府如欲降低國宅的地價支出,可考慮在不影響農糧政策下,有限度的變更部分農地為建築用地。因為農地每坪價格最高不過二千元,比目前每坪萬元、甚至數萬元的都市地價,要便宜太多了。」
賴副理同時也指出土地規畫是很重要的工作,他解釋說:「不管用何種方式取得國宅建地,都應經過一番妥善規畫——要考慮地段、交通,還要做市場調查,了解民眾意願,才不致蓋好後乏人問津。」
其次談工程墊款利息。由於國宅是完工後才開始發售,興建時不像私人建築商先收有部分承購戶的購屋資金,一般最少為房屋造價的百分之卅;而國宅基金撥付每批國宅營建費用的百分比多半不能達到此數,因此要向銀行大量融資。這樣國宅就多了可觀的利息負擔,這便是工程墊款利息。
預售制度值得推行
關於減低利息費用,賴副理說:「要減少向銀行融資的利息負擔,可採取預售制度。因預售後,民眾分期繳納的資金可充做部分興建費用,便能減少向銀行融資的數額。」
他以高雄五甲國宅為例,計算說明:
「假如五甲國宅採預售方式,分十七期繳納自備款,如果月繳一萬四千元的話,按目前銀行利率計算,完工時的墊款利息便能減少二萬八千元。」
對整個房屋價款來說,二、三萬元可能無濟於事,或許民眾寧可多付這筆價款,在看過成屋後才安心購買。但無論如何,這是降低房屋售價的途徑之一,而國宅處正在處心積慮利用每一條可行的途徑,在各方面節省支出,以降低國宅售價。
預售制度的另一個好處,就是可以預先瞭解市場需求,才不致興建過多的戶數。另外先期繳款對民眾也有種約束力,能減少民眾抽中簽後卻不購買的情形。
最後談到房屋的建築成本跟公共設施工程費,這二者都屬於工程成本。一般而言,若要節省工程成本,品質一定會降低。然而興建國宅是為了照顧中低收入民眾,售價不能提高是原則;但也不能為了降低售價,就蓋出品質粗劣的國宅。在這種情況下,要如何兼顧售價與品質呢?
內政部營建署國宅組組長伍澤元說:「這可以從設計著手。通常蓋房子的設計費用,大約佔建築成本的百分之五到十;但如有設計不當或錯誤,在施工時所造成的人力、物力及時間上的浪費,卻難以估計。反過來說,如果設計得當,不僅不會造成浪費,也可確保品質。採用標準型設計,便可以達到這個目的。」
設計宜採標準圖型
伍組長同時說明:所謂標準型設計,就是將各種不同坪數的國宅單元,設計成標準圖,例如十六坪有十六坪的標準圖,廿坪有廿坪的標準圖,他解釋說:
「這樣不但每個住宅單元可達一定的設計水準,也可節省每次興建前的設計費用。至於標準圖,可由建築專家學者共同研究,再設計出最適合國人居住的模式。然後每棟國宅可在不同的需求下,讓各種不同坪數的單元組合起來。這樣在外型上,也比格局、坪數完全一致的長條形國宅有變化。」
「有了標準圖後,建材也可以規格化、標準化,這樣不但能在生產、採購上節約成本,建材品質也能得到保證。」
有了好的設計、好的建材,還得有良好的施工技術來配合。設計、建材標準化的另一個好處,就是施工人員一再重覆的做下去後,技術自然熟練,不但品質能提高,也能縮短工期,節約成本。
最後談如何使民眾認同國宅。毋庸諱言,社會上有人對國宅存有「貧民住宅」、「環境不佳」的印象,今後如要改變他們對國宅的印象,除了對新國宅的推出,要加以宣傳、推廣,使民眾瞭解每批國宅的情況與特色之外,最主要的,還要從管理方面著手。
加強管理,以免環境受到破壞
以臺北市有名的國光國宅為例,它位於臺北市的南機場一帶,房屋本身是十二層樓大廈。在民國六十八年落成時,的確是美輪美奐,附近又有青年公園,可為居民休憩活動的場所。但居民搬入不過幾年,居住環境卻大為改觀。
這是因為當地國宅住戶各階層人士都有,居民知識水準、經濟情況與所從事職業不一,部份缺乏公德心的居民任意搭違建或改建,環境整潔也不被重視,陽台上萬國旗迎風招展,樓梯間常見垃圾,而電梯也常鬧故障。這種情況令人痛心,也會使高等知識分子寧可租屋居住,而不願承購國宅。
因此有人提出可在規畫上來改變這種情況,不如依職業或教育程度,讓同一階層的民眾分配同一棟國宅,在居民生活和環境維護上,應較易得到保障。但這種分配做法,卻違背國宅公平的抽籤原則,恐怕也會予人有階級之分的觀念。所以只有從管理上加強。
北市國宅管理中心主任萬德祿說:「以前的國宅條例裡,沒有明訂強制性的管理辦法,所以造成國宅管理上的疏失。今後只有確立強制性的管理範圍,加強管理人員權限,才能有效管制缺乏公德心的住戶。」
除了上述這些針對各個問題以求改進的種種構想和措施之外,國宅當局幾經研討,以為從長遠的眼光來看,國宅興建方式,實宜以「獎勵民間投資興建」為主,政府集中興建為輔。過去多年來國宅建設一直沒有結合民間力量,是很可惜的事;民間龐大的人力、財力,如果有效運用,不僅可以減輕政府的負擔,也可以將國宅興建帶入一個新的境界。
另外像擴大國宅管理範圍(如對拒繳管理費住戶的懲治),方便土地取得(如變更部分農地為建地)等辦法也將研訂實施。
而標準圖的採用,標準建材與施工技術的改良,可預估需求及充裕資金的預售方式,和民眾如付不出自備款、可以租賃方式住進國宅的辦法……等,亦都在積極研議和付諸施行中。
今後質與量要並重
現有國宅制度之所以有這麼多問題有待改進,是因為國宅制度是在「六年計畫」開始執行後才漸步上軌道,當時的工作目標是全力追求「量」的滿足,所以在「質」的講求上略有疏忽。但近年來國民生活水準逐年提高,對「住」的品質要求也提高了,單調、簡陋或管理不良的住宅,不再能滿足民眾的需要,故而寧可租屋居住。再說國宅售價並不便宜,願意將就的低收入民眾又負擔不起,因此在某些地方會發生蓋好的國宅賣不出去的情況。國宅當局面對這種實際情勢,必須快步跟上社會進步的步伐,才能規畫、興建出真正合乎國人需要的住宅。
新加坡是舉世公認國宅建得最好的國家,他們在土地取得、資金籌措,以及設計、施工、銷售上都有一套完善的制度。努力致其事、使之有可觀成果的,不僅是國宅局的工作人員,當地人民的配合與支持也功不可沒。目前我們的法令制度已在改善,那麼民眾應該如何配合呢?伍組長說:
「住國宅的人,應有公德心,愛護居住環境,不僅不製造髒亂,且願意積極地協助維護環境;有土地的人,樂意出售建地;民間建築業者,亦以龐大的財力、人力,投注於建設質好量多的國宅,……這些都是有待民間支持、配合的事。果能如此,國宅興建的目的即能逐步達成。」