從養兒防老到以房養老

「積榖防飢，養兒防老」一向是國人傳統的養老觀念，內政部「民國94年老人狀況調查報告」顯示，台灣65歲以上老人主要的經濟來源以「子女奉養」為主（53%），其次為「領取政府救助和津貼」（33%），靠自己退休金者僅占14%。

同一份調查也發現，台灣老人平均每個月生活費約為1萬1,715元，生活費在6,000~1萬2,000元之間者占25%，低於6,000元者占18%（約有35%的老人不清楚或不願意回答這個問題）。以物價年年上漲的趨勢來看，台灣老人的退休準備金明顯不足。

台灣出生人口已連續兩年低於20萬人，連創新低，未來台灣將面臨「老人多、小孩少，無人奉養」的困境，我們也應及早因應「人口結構倒三角形」的時代來臨。

這一代老人多數靠子女、少數靠政府和自己，所以頤養天年還不成問題，但「未來老人」可就沒有這麼幸運，因為未來很多人膝下可能並沒有子女。

主計處「95年台灣地區社會發展趨勢調查」顯示，全國519萬對同住夫妻中，無生養子女的夫妻約有25.4萬對，其中60歲以上無子女者有一萬對，50~59歲無子女者有2.1萬對。

而即使有子女者，也得有「安養不足」的心理準備。同一份調查顯示，相較於這一代60歲以上老人平均約有3.7位子女可以分擔奉養責任，現年40~49歲的「未來老人」約有2.3位子女，30世代的平均子女數則只剩1.76人。

如此一來，除了子女負擔增加，也勢必會有更多老人得靠政府救助，到時龐大的社福壓力會不會拖垮政府財政？

人口學者、行政院政務委員薛承泰表示，台灣自民國82年步入高齡化社會（聯合國定義65歲以上老人占7%），17年後的今天，老年人口占10.7%（約240萬人），「雖有增加，但和香港的12%、歐洲國家的15%、日本的21%相比，台灣的老化速度不算太快，和日本已是『超高齡社會』更有一大段距離。」

但他預估，由於近10年出生率呈階梯式驟降（見表），台灣人口老化的速度在5年後（民國105年）會越來越快，屆時民眾的平均壽命也會更長（目前女性為82歲，男性為76歲）。由於退休人口多，勞動人口少、稅收少，國家資源對老年人的照顧會更形拮据。

「壽命延長是人類的成就，但也變成人類的最大負擔，這是未來人口結構的命定論。」薛承泰說，問題是邁入65歲後的老人，至少還有15~30年餘命，現在老人僅占台灣人口10.7%，卻已耗費三分之一的健保資源，可以想見未來健保的財政黑洞一定會越來越大。

「窮得只剩下房子」不是一句新聞名詞，而是社會現況。沒有現金或存款的老人，若不想拖著老邁身軀奔波賺錢，可以思索一下「以房養老」的新選擇。

擔憂未來老人連幾百元健保費都繳不出的衛生署長楊志良，去年上任後提出一個新點子──住宅「逆向抵押貸款」。

他認為，台灣人愛買房子，自用住宅比率很高（88%），但現況是，很多老人「窮得只剩下房子」，偏偏房子不能替代麵包，甚至有人還得拖著老邁身軀去撿拾回收資源換現金。

「既然可以分期買房子，為什麼不能分期賣房子呢？」楊志良因此建議手頭沒有現金的老人，不如把房子抵押給銀行，如此老人可以繼續住在自己熟悉的房子裡，每個月又可從銀行領錢，安養晚年。

這個稱之為「逆向抵押貸款」的概念，並不是楊志良首創，而是歐美國家實施多年的養老制度。

所謂「逆向」，是相對於一般人購屋時的「正向抵押貸款」而言，也就是老人將房子抵押給金融機構，由銀行支付一筆資金給老人，並且不限使用目的，老人可以按月領取當生活費，也可以拿來應急，支付醫療費用、修房子、還債或旅遊，最終預期結果是──老人離世前把錢用完，房子則歸於銀行。

不同於美國將「逆向抵押貸款」設計成一種新型金融商品，讓老人拿資產換現金來靈活運用；台灣則是從社福角度思考，目的是確保老人「老有所養」，故抵押所得最好以定時定額方式分期領取，以免投資不當或被子女挪用、侵占而頓失所依。

民國94年薛承泰擔任台北市社會局長時，就注意到首善之區內有不少「有資產、無現金」，「坐擁金屋討飯吃」的窮老人。

他解釋，我國攸關低收入戶福利的「社會救助法」在民國94年初修改，增設了「家庭財產排富條款」，以北市為例，凡是全家存款（含股票）平均每人超過台幣15萬元，或全家土地與房子價值超過公告現值550萬元的家庭，即不符合低收入戶標準，無法領取生活補助。

「排富條款」固然是為了符合社會公平，但眼看許多貧苦老人因此痛失資格，當時薛承泰就想過引進美國的「逆向房貸」概念，將資產活化。98年2月他入閣擔任政務委員後，就將這個觀念帶到行政院。

台灣與鄰近國家的生育率比較

經過幾年時間的醞釀，如今時機是否更成熟了？

「台灣比美國更適合推動『以房養老』方案。」十多年前就在課堂上介紹這個概念的政治大學地政學系教授張金鶚比較說，美國住宅自有率僅有65%，台灣則高達88%；又因地小人稠，房價貴、抗跌性佳，加上多數老人不願意住到養老中心等條件，「在宅安養」更適合台灣社會，應儘快實施。

去年底在中華民國住宅學會、台灣房地產中心主辦的「以房養老」研討會上，張金鶚提出3種適合台灣的方案，第一種就像美國的逆向房貸，由銀行主導。

美國做法是，年滿62歲的老人，可以拿名下房產向承辦這種房貸的銀行申請抵押，依照申請人的年齡（年齡越大、預期存活年限越短，貸款金額越高）、利率和房價來決定貸款金額，一般約為房價的5~6成；屋主可選擇一次給付、按月領取（又分「固定年限給付」與「終身給付」2種），或者兩者混合（部分金額領現、部分按月給付）等多元彈性方式，當屋主出售房屋或死亡時，契約就終止。

由於屋主仍保有所有權，萬一屋主在契約期間賣掉房子，賣價若高於原來貸款金額，差額自然歸屋主；但若賣價低於貸款金額，銀行的損失就由保險來承擔，不能向屋主或其繼承人追討差額。貸款期間，屋主可以隨時償還貸款，不算違約；最後當屋主死亡後，繼承人可以選擇出售房子歸還貸款（清償期限為3個月到一年），或者以自己的財產清償貸款，保留房子。

若換算成台灣現況，一名65歲的老人，擁有市價500萬元的房子，以貸款成數6成、總額300萬元、年利率2%粗估，扣除開辦費、鑑價費、服務費等費用，再以台灣平均餘命79歲來計算，加上「時間複利」的因素，老人每月約可領取2萬元。

美國這套制度在1987年啟動，有政府支持的聯邦住屋管理局（FHA）與民營金融機構承作的兩種模式，經過經驗累積，近幾年業務量暴增。根據美國住宅與都市發展部統計，2001年申請件數只有約一萬件，2006年市場需求量增加了6倍，到2008年底更超過11萬件，估計市場上9成的逆向房貸都是「由政府承擔風險」的聯邦住屋管理局執行。

張金鶚提出第2種「售後租回年金屋」的方案，則是由壽險業來主導。運作機制是，老人將房子賣給壽險業後再租回。這個方案的好處是，由於房屋所有權已經轉給壽險公司，因此後續的維護、修繕和各種稅金都由壽險公司支付，老人只要輕輕鬆鬆當房客就好。

若以台灣市價500萬元的房子來計算，扣除每月約1.4萬元的租金後，以平均餘命79歲來計算，加上「時間複利」的因素，老人每個月約可領到2萬元，和第1種方案大致相當。

活得健康、活得快樂，善用老人的智慧與資產，都是紓解高齡社會壓力的方案之一。

第3種則是台灣獨有的「社會照顧方案」，靈感來自伊甸基金會民國92年的一個案例：一位沒有配偶、沒有子女的71歲重殘老人，擔憂自己晚年孤苦無依，希望能將房子「贈與」給基金會，再由基金會接手照顧其日後就醫、日常生活起居，以達到晚年生活無憂，以及資產回饋社會並用於照顧其他弱勢老人的雙重目的。

當時台灣還沒有「以房養老」的概念，伊甸基金會等於是自己摸索，走出一條「量身訂做」的老人照顧模式，他們多次與這位老人商談，了解他的需求，之後依照《民法》412條「贈與附有負擔」（指贈與契約附有條件）的規定，辦理贈與、簽定契約後，開始為老人修繕無障礙空間、代聘外籍看護，契約中也明載，日後老人若因失能或失智問題必須住進安養中心時，所有費用也將由基金會支付。

雖然老人捐贈的房產市價高達上千萬元，但是非營利的伊甸基金會必須獨自承擔資金週轉的風險，而老人一年所需約40萬元的生活費（5年已花費200萬元），也讓基金會頗感吃力，以致雖有其他老人前來詢問相關事宜，但伊甸已不敢再貿然承接。

「這個方案很值得政府參考，因為結合了『以房養老』與『社福照顧』的公益理念，但需要政府介入承接後續的風險。」張金鶚說，像他這樣膝下無子女的未來老人，就可以選擇將房子捐給社福機構，再和他們簽訂照顧契約，安享晚年。

台灣未來人口結構趨勢

然而，不論哪一種方案，「都是希望老人把這輩子賺得的最大資產──房子──用完，讓資產的『淨現值』等於零，所以難度很高。」張金鶚說，首先，如何說服老人拿房子出來抵押，對國人「有土斯有財」的民情就是一大衝擊。

甚至會不會出現上一代想拿房子來抵押，讓自己手頭寬裕些，但卻遭到子女反對，導致家人反目的世代衝突呢？

自5年前伊甸基金會出現第一起「捐房養老」的案例後，日後又有一位老太太也有意願，由於子女對她不聞不問、親子關係冷淡，有尊嚴的老太太也不想向子女伸手要錢而出此下策，孰知子女知道後大力反對。伊甸評估後也認為，有子女繼承的贈與問題太複雜，只能安慰媽媽打消念頭，並奉勸子女要好好奉養母親。

一般來說，西方人視房子為商品，買賣平常；東方人則視為有價值的遺產，應代代相傳、庇蔭子孫，因此需要努力宣導，才能突破傳統觀念。

「我們不是要老人變賣祖產，對不起列祖列宗，或者以為政府將來不會照顧弱勢老人，」政務委員薛承泰強調，這只是讓那些卡在「要房子還是要錢」兩難中的老人多一個選擇。

至於獨居的弱勢老人，估計全國約有10萬戶，其中有些人因沒有繼承人，加入意願應該較高，不妨考慮先自救，再靠政府救助。

其次，「養兒防老」雖仍為主流價值，但已有越來越淡薄的趨勢。政大地政學系教授林左裕2009年完成的調查顯示，在396份受訪者（年齡為30~65歲而且都擁有房子）中，33.6%有意願申請「以房養老」貸款，動機是取得更充裕資金，以改善生活品質；他依此推估，全國約有20~34.6萬戶的潛在需求量。

國人壽命年年增長

「以房養老」概念先進，但如何計算風險，複雜度很高。

以日本為例，早在20年前就實施過，後因房地產泡沫破滅，房價崩跌，加上日本人壽命太長（平均壽命83歲，男性79歲、女性86歲），日本政府不願意介入或接手，民營銀行也無人敢承接，造成制度中斷。

金管會主委陳2曾在立法院財政委員會報告指出，「以房養老」在美國成功、在日本失敗，「關鍵就看政府支持與否」。

美國制度也是經過改良後，才逐漸擴大規模，也就是當承辦銀行付給老人的總額已逼近貸款金額的95%，眼看就要「賠本」，但又不能強迫仍然健在的老人搬出去時，政府就必須接手「最後一端」風險，繼續支付老人生活費用，讓銀行能全身而退。

美國房貸專業的「TRR」期刊在今年2月號指出，逆向房貸方案在美國實行20年來幾乎不需政府補助，因為有保險機制、貸款成數較保守、房地產連年飆漲等因素；但經過2008年金融海嘯侵襲，美國房價一落千丈後，銀行深怕自己滿手「爛資產」，現在也轉而要求政府補貼；但美國國會卻也因房價直直落，對住都部編列的8億美元補助案有意阻擋，以致陷入僵局。

然而，該刊指出，相較於華爾街肥貓要求上兆美元紓困，住都部的補助金額實在是小巫見大巫；而美國政府若不鼓勵老人先利用自己的資產自救，等到他們的生活落入困境後再進場，到時要補的黑洞可能更大！

以他山之石為鑑，各國實施「以房養老」的變數相去不遠，主要的風險包括壽命過長、子女繼承、房價漲跌與利率波動等問題。整體來說，國內金融機構對「以房養老」方案多採「肯定但有條件支持」的態度，由於都會區房價抗跌性佳，金融機構建議，不妨從北而南、從都會到鄉鎮開始試辦。

張金鶚則強調，老人餘命的風險評估是「大數法則」，因為有些人活得長、有些人活得短，就像壽險或全民健保，只要有足夠規模，風險分散後就不是問題。

「剛開始實施都有盲點、風險也較大，先承作的金融機構因擔心申請的人不多、『誰先做誰先倒』，所以我們建議先有實驗案例，累積經驗後，再慢慢建立制度，」張金鶚說。

政務委員薛承泰則指出，去年行政院經過兩次跨部會討論，「以房養老」概念已納入「友善關懷老人服務方案」中，政府將會成立一個跨部會專案小組，編列預算後開始執行。目前商請台北市政府研議，希望能於明年初從台北市名下有房子的獨居老人開始試辦，把可能遭遇的問題羅列清楚──例如房價看漲的都會區房子如何鑑價？是每年變動，還是雙方願賭服輸，一次談妥？又如老人從銀行拿到現金，要不要併入所得課稅？雙方簽訂的抵押年限該多長，是15年、20年，還是保障到老人壽終？甚至當申請人為夫妻，如果配偶先走，喪偶者能不能繼續住下去，領完剩餘的錢？種種疑難雜症都得操兵一次，才能一一規範。

「『以房養老』符合台灣社會未來發展，核心概念是『在宅老化』，若由政府承擔最後風險，金融機構承作的意願會較高。」薛承泰說，由於不少獨居老人的房子都位在老舊社區，卻因無力修繕或不敢變賣遷居而日漸破敗，透過這個機制也能活化老舊社區，甚至還可能達到都市更新的間接目標。

不論現在老人或未來老人，如果不想發生「人在天堂，錢在銀行」的遺憾，落得辛苦一輩子卻沒有享受到資產帶來的好處，不妨思索一下這個新方案。