蓋自己的家，都市更新號角響起

大家都想要有個新家：4樓來自大陸青島的徐婆婆年紀大了，爬幾階樓梯就喘得不行；住在2樓，籍貫寧波的屠先生嫌一家3口擠在14坪不到的空間太擠；還有總是打扮的花枝招展、看到走道上的破爛機車就忍不住皺眉的陳小姐，進出時經常低著頭──在五星級、外商公司以及優質豪宅環伺之下，房子破成這個樣子，還真有點沒面子，不是嗎？

天井旁的過道上，幾戶人家埋鍋造飯，瓦斯爐、吃過的碗筷、加上塑膠桶裡的廚餘，就擱在走道上。蜿蜒走上樓梯，樓梯間透氣窗外，101大樓、世貿中心、市政府、君悅飯店，和百貨公司、電影院聚集的信義計畫區就在咫尺之外，然而，環狀排列的6層樓公寓──對照窗戶外一派光鮮──顯得猥瑣，幽暗的走道上，幾支向內突出的排油煙機讓空氣透著油膩。各家雞犬相聞，2米寬的走道上，除了台灣人經常放在入門口的鞋櫃外，還有林林總總，令人頭皮發麻的物件：廢棄的塑膠三輪車、腳踏車，年邁的電視機、冰箱、冷氣，早已和時代脫節的打字機、看來頗有歷史感的五斗櫃……。

「不過，這棟快四十歲的老房子也有優點，921大地震來的時候，這房子連一點裂縫都沒有留下，」住4樓的譚先生笑著說。

除了所有權龐雜分散之外，興隆國宅包括停車場、走廊等公共設施都屬台北市政府公有地，使得土地處分問題更形棘手。

我們都住一棟樓

這棟令住戶又愛又恨的集合式住宅叫「興隆國宅」，每戶14到18坪不等的住宅單位呈現環狀排列，民國62年起造時，信義計畫區還是荒草一片。而今，時間的神奇效果造就了信義計畫區成為聚光燈下閃亮的明星，同樣的時間，卻只帶給這棟佔地超過2000坪、總戶數超過500戶的國宅破敗的外表。

「說到底，我是贊成更新的，」今年33歲的譚先生說，「至少房子大一點，有電梯，即使車位得另外買也可以。」

7月的第一個星期六，譚先生代表父親──臥病在床、出入要4個人抬著輪椅上下樓梯的湖南籍退伍老兵──和其他兩百多名住戶，來到市議會，參加「自辦更新公聽會」。除了住戶代表外，相中商機的建築師、建商、提供貸款服務的銀行，也各自派了代表出席。

「這樣的公聽會，我這5年來參加了十幾次，之前都是建商辦的，」譚先生說，但這次不同。發起更新的王建民本身也是住戶，這是他向台北市政府提出「都市更新事業」計畫草案後的第一次公聽會。

「我也是來聽聽看，」人稱「屠老爺」的屠先生說，過去建商也曾提議共同更新，但「一坪只能換1.35坪。我們現在的14坪是實際坪數，換算後增加的坪數卻包含3成公設，等於一樣大小，條件太差，叫人無法接受。」

住戶普遍屬於高齡人口的興隆國宅，收入不固定的家戶比例可觀，換個新家固然好，但過程中自己需要負擔的金額、改建期間搬遷以及租賃房舍的費用，讓許多人對於更新一事難以樂觀。

看好這塊地的增值潛力，除了提議合建外，也有部份建商思考將整片樓買下來重建。不過，黃金地段地價高，有本事整個買下的建商並不多，此外，要一一說服超過500位產權所有人的冗長過程，更令人生畏。於是，住戶成了黃金地段的破落戶，而著眼增值利益的大餅，建商更是「看得到卻吃不到」。「前後黃大洲、陳水扁加上現在的馬英九3任市長，市府都來協調，卻至今還在原地踏步，」自己17坪房子以1萬2,000元租金出租，如今人住木柵的黃姓屋主說。

坐在騎樓旁，年紀八十有餘的徐婆婆每日總要來這裡和朋友聊聊天。她說，「更新？我們已經盼了太久了。」

都更前奏曲

「過去都是由政府和建商主導，但民國87年通過的『都市更新條例』，精神卻是鼓勵所有權人自己來，」北市府首開全國風氣之先成立的「都市更新處」首任處長邊子樹說，「這次住戶自己提案，並由住戶自發的組織來進行溝通、解決產權問題，也許是個轉機。」

吸引住戶前來溝通，首先得要把大餅畫出來：「這塊地2,000坪，更新之後加上市政府『獎勵更新』的容積率，建坪有2萬4,000坪，以每坪50萬元計算，完成後的總價約是120億元，」王建民說明，「如果建造的成本是50億元……。」

不曾擔任公職的王建民，憑著擔任住戶管理委員會主委的熱心形象，樂觀的定下了民國101年住新家的目標，讓出席的人振奮了一下。「但接下來我說的，希望不會把你們嚇跑，」公聽會上，王建民說，「那就是大家都得再出一點錢，即使我們這塊地很值錢……。」

以更新之名

都市環境自有其生命，發展到達極致，退化也隨之而來，最明顯可見的即是建築物日漸破敗，以及衍生的治安、衛生和消防等直接危害居民生命與財產的問題。

主導都市發展的公部門雖然定期預測都市需求，然而計畫往往趕不上變化，「這時就需要都市更新，連接公部門都市計畫和民間開發的力量，讓居民生活儘快獲得改善，」邊子樹說，「更新最直接手段，就是把老房子拆掉重建。」

根據台北市政府民國92年底的統計，全市屋齡25年以上的4層樓建物總數約134萬棟，5、6層建物則有92萬棟，都是未來進行更新的標的。

事實上，早在二十多年前，台北市政府就開始以「區段徵收」方式辦理都市更新，而為了獎勵民間自辦，更多次修正「台北市都市更新自治條例」，提出多項政策誘因，也成功吸引了至今共165件都更申請案。然而，截至目前為止，除了眷村和公務宿舍外，民間自行推動且已開始動工的案數僅有個位數。

「都更」難，難在訂出可以說服所有產權人的重建條件。「除非產權結構單純，或者是基地較小、地主較少，否則光是一樓店面、頂樓戶和中間樓層戶的不同利益要如何擺平，就是一大難題，」昇陽建設公司總經理簡伯殷說，「我們現在看到的都更案，其實大多是公寓改建案，由建商出面把地買下，或者與擁有多戶產權的地主合建。」

「這樣的方式當然還是有改善居民生活品質的功效，」政治大學地政系教授張金鶚說，「但如果基地小，沒有規模，我們也就很難期待更新能讓環境變好、帶動土地稅收增加，以及讓建築視覺更美觀等外部利益了。」為了擴大更新效果，「台北市都市更新自治條例」規定，除了特殊例子外，自辦更新案者必須是同一個街廓內，面積在2000平方公尺（約605坪）以上者才得以申請。

座落黃金地段，對照101大樓的氣派，老舊的興隆國宅卻是日漸衰敗，連自來水管（下圖）管璧都長滿鏽蝕，令人不忍卒睹。

規模經濟是良方

地段無法買，捷運的沿線寸土寸金，興隆國宅出來，步行10分鐘走到市府捷運站，25分鐘後，人已在北縣板橋的新埔站。穿過拱廊下長長的市場，耐著性子擠出攤販、汽機車和人群形成的連串障礙，眼前陽光一亮。

總面積高達6公頃（1萬8,000坪）的明翠里，鄰近捷運和東西向快速道路，區塊以2條主要街道和數十條巷弄切割，幾乎全是民國50、60年代建成的4/5層樓公寓。連任5屆里長、現年57歲的許文宏眼看包括交通建設陸續完成，社區增值潛能大增，也看到社區更新的希望。

去年10月起，他連續舉辦里民會議，向里民說明他的想法，總數1,600戶的明翠里里民反應不惡。消息傳出，這件「民間自行發起」、「基地面積最大」的都市更新案引發矚目，許文宏也躍升為全國知名度最高的里長。

「我只是想解決生活中實際的問題，」坐在自己飽受漏水之苦的辦公室裡，許文宏點了根白長壽說，「房子漏了，自己可以修，如果住戶願意也可以單棟重建。但有些問題非得大規模重新來過不可。」

明翠里除了建物老舊，狹小的巷弄也問題多多。「為了停車，二十多年的老鄰居經常大打出手，」他說，停滿機車的騎樓下，店面一間一間關門，還有利用陰暗小巷子騎車搶劫的犯罪，近來也直線上升。

這塊區塊完整的社區，未來計畫增加綠地和休憩設備，部分高層建築除了作為社區超市、賣場外，更計畫作為商辦用途。許文宏去年開始遊說里民後，屋齡超過30年的4層樓舊公寓價格就反映上漲。根據當地仲介業統計，年初以來舊公寓交易價已從每坪11萬元上漲至17萬元。

原本沒人要的房子一時間詢問熱烈，嗅到龐大商機的各家大規模建商更是蜂擁而至。其中最積極的，要屬近年轉型以都市更新為主要業務的台灣土地開發公司（台開）。雖然未經正式簽約，該公司已成立專案小組，派員前往日本最著名的更新案──東京六本木丘──取經，希望爭取到明翠里開發案。

「如果每坪可以拉到32萬元，居民不但可以換到同樣坪數的新屋，而且完全不用出錢，」台開和里長合辦的公聽會上，負責明翠里案件的台開副理林志祥說明。

不過，「近來台開公司有些風風雨雨，影響了許多里民同意開發的意願，」仍在為「成案」所需的1/10居民同意書努力的許文宏無奈的說。

突見曙光卻又橫生枝節，明翠里的例子說明，「時間」在投資時不一定總是正向發展，對於建商來說更可能只是風險的代名詞。

科技工法縮短了建造時間，溝通協調的時間卻無法掌握。6公頃土地，更新規劃費用即高達2億元以上，加上與住戶溝通的有形、無形成本，前置作業費用驚人。

「時間拉長就代表風險，冗長的溝通過程，建商無法預估回收期，」隨著大台北地區土地逐漸飽和，建地難覓，昇陽建設總經理簡伯殷仍將每一筆開發案的完成設定在2年以內。「像明翠里這樣複雜的大案子，有財力『拗』下去的同行不多。」

「談到都市更新，大家馬上就想到現在已成為東京觀光地標的六本木案，」張金鶚說，「我們羨慕六本木丘開發的驚人成就，卻不願意向他們學習。」專注於東京地區地產開發的「森集團」，從向六本木丘居民提案，溝通簽訂協議書到完成整建、招商，一共花了超過15年的時間。「寸土寸金是時間換來的，」張金鶚總結。

板橋明翠里（左圖）都更計畫炒熱後，各式設計案紛紛湧入，塞滿了里長許文宏辦公室的牆上和桌上。不過，這片鄰近捷運和快速道路的老社區想要變身，還有迢迢長路。

心動能

身處全世界都市發展最快速的亞太都會圈內，日本、韓國和中國大陸大批100萬人以上的城市都已進入「新陳代謝」的高峰期，在塑造城市新環境的要求下，各城市紛紛推出都市更新的招牌，除了東京六本木外，日本還有「丸之內」和「橫濱MM21」等著名案例，至於韓國首爾的清溪川整治和上海「新天地」開發，更是國人耳熟能詳的大案。

至於台北，目前7處正進行都市更新的基地當中，由內政部營建署主導、位於中正紀念堂旁的華光社區，地段好、地基大，由於納入周邊的中華電信及中華郵政的土地，總面積高達12公頃。多年來，此地的規劃瞄準美國紐約地標洛克裴勒中心的模式，除了住商功能外，更希望吸納文化企業、大型媒體、辦公室以及購物中心進駐。

不過，雖然上述由政府和財團主導的大案成就炫目，但在龐大的民間住宅部門，各國政府卻一致希望能由住戶自己負擔起主導更新的力量。「主要是政府不可能有那麼多的人力和財力，協助所有的居住環境改造，」邊子樹說。

而在台北市公辦的4件都市更新案當中，有3件集中在老市區歸綏街一帶，「除了這裡房舍老舊，更重要的其實是不能讓都市發展的差距拉大，」邊子樹說，「一旦差距拉大，機能退化的地區以後要想振興就會更困難。」

在歐美的都市發展經驗中，失衡造成的問題處處可見，英國社會學家紀登斯在其名著《第三條路》中，曾大篇幅探討「犯罪與社區」。他寫道：廢棄汽車、塗鴉、幫派是歐美都會中最令人擔心的問題，一旦出現，原有居民就「盡可能的搬離有問題的地區，或者放棄那些公共設施。……他們避開某些鄰居，並且限制自己的正常活動和交往……。」

面對類似的挑戰，「台灣走了十幾年的『社區總體營造』，或許是個答案，」張金鶚說，雖然台灣的社造經驗僅在有限的鄉村地區發生作用，但若移植到都市，「透過社區組織或公寓大廈管理委員會，都是可能因子。這些團隊的再教育，有可能帶動由下而上的環境改善工程。」

「但我覺得這一塊大家想的還不夠深入，環境是長年累月自然『長』出來的，而不是先強調目標和利益再去做。兩者是不一樣的，」張金鶚說，「而這正是明翠里和興隆國宅案可貴之處。」

板橋明翠里（左圖）都更計畫炒熱後，各式設計案紛紛湧入，塞滿了里長許文宏辦公室的牆上和桌上。不過，這片鄰近捷運和快速道路的老社區想要變身，還有迢迢長路。

眼望未來

當「都更」加入公民參與層次，焦點就不再是硬體營建，甚或商機創造。以日本六本木案來說，除了長期的溝通，六本木案跟許多國外案例乃至台灣的都市更新案不同的是，該案超過500位地主中，沒有一位將土地賣斷給森集團獲取「交易利差」。截至目前為止，所有的地主仍住在造鎮計畫區內，將土地以簽約租賃的方式，租給六本木之丘，並且成為投資者。

「這也正是我的構想，興隆國宅的開發案應該是一家公司，」在公聽會上，王建民向大多數只是想要有新房子的鄰居提出了「一案公司」的大膽構想，「這家公司目前的資產按照所有權人掌握的土地持分來分配股權，再由董事會機制決定未來的走向。」

「他這樣做，等於把興隆國宅證券化，」台開副理林志祥說，「而證券化的目的原本就在於引導投資人不要只做短線，而願意進行長期投資。同時，在所有權和經營權分開處理的狀況下，能委任外聘的專業團隊來做。」

強調社區自主權下放的「社造」和公民參與是核心概念，股權行使是形式，當政府無法照顧所有人、市場機制又不足恃的時候，問題的答案回到居民──地權的所有人身上，他們必須針對社區內的共同議題進行討論，善用外界專業者的能力，突破建商的各個擊破或是政府由上而下一條鞭式的決策。

「過去我們常覺得，這房子蓋的這麼醜怎麼還會有人買？」張金鶚說，「這是一種覺醒的開始，至少更新改建可以讓居民掌握了比較大的主導權。雖然這樣的一案公司經驗無法累積，但是可以形成案例，讓大家知道除了交易價格和成案條件的爭取以外，更可以真正達成生活品質以及社區功能的再造。」

由於空間狹小，興隆國宅住戶紛紛「超限利用」，天井和走道旁處處可見烹飪器材，再加上瓦斯桶，令人怵目驚心。

重建信任

同樣在《第三條路》中，紀登斯寫道，「『社區』不僅意味重新找回已經失去的地方團結形式，它還是一種促進街道、城鎮和更大範圍地方區域的社會和物質復興的可行辦法。」

「做做看嘛，總得有人試試看，」現年40歲、留著長髮的王建民說，「比較遺憾的是我沒有時間一家一家拜訪。」要衝過1/10的成案門檻比較容易，但改建動工時的2/3居民同意比例就比較困難了，「但在我時程表上，那是2年以後的事。」

「以前協助建商合建案，經常卡在最後一個獅子大開口的地主上，」泓廷商務法律事務所負責人陳麗雯律師說，「如今雖然都市更新條例規定在2/3住戶同意下，不同意的住戶可以辦理權利移轉，等於是強制他們答應，但我到現在還沒有看到實際執行的例子。」

而在美國，今年稍早聯邦最高法院判決各級市政府可「出於經濟發展的需要，在給予公正補償的情況下，強制徵收私人住家和商店。」由於美國各城市均有意推動貧困市區更新再造計劃，預料此一判例將產生廣泛影響。

「國外有判例，國內有法條，但在這個強調以和為貴的社會，有多少人會真正走上這條路？我懷疑，」陳麗雯說。

政策導引、市場動能無力作為之處，推動關鍵仍在於人。「如果我的里民不信任我，就算有容積率獎勵、稅捐減免和權利轉換等優惠政策，恐怕也成不了事，」歷經台開案衝擊和最近的里長選舉試煉，原本好事一樁的明翠里更新案，卻變成許文宏不能承受之重。

回到台北市中心，原本即為安置市區鐵路拆遷戶而建的興隆國宅，部分產權仍在台北市政府手上，也讓問題更形複雜。一方面，都更條例規定劃在都更區內的公有地，民間所有權人得以市價優先買回，然而，近年公有地出售動輒得咎的經驗，卻讓公部門心驚。

在社區的層次之外，「又有誰能在建商和居民、甚至是本身就是生態之一的公部門之間，扮演公正的中間人角色？在鑑價和信託等問題上具備專業度，又願意花時間和各方溝通？」陳麗雯問。

「說到底還是一個信任問題，」張金鶚直陳，「在這個缺乏信任的社會裡，自行出來推動更新的人永遠會被人懷疑，這是社會的悲哀。」

看似複雜，抽絲剝繭後，在起伏不定的房產價格線和法規無法觸及的遠處，問題又回到人身上──或說，人與人的關係上。

都市更新成與敗，應做如是觀。

座落黃金地段，對照101大樓的氣派，老舊的興隆國宅卻是日漸衰敗，連自來水管（下圖）管璧都長滿鏽蝕，令人不忍卒睹。