青年房事難題

然而，在物價飆漲年代，薪資有限的年輕人，尋殼壓力更顯沈重。到底該咬牙苦撐買房，即使背負高額房貸、成為「屋奴」也在所不惜？還是該降低自己的人生期待，先認命租屋，等待時機再進場？這一代的青年人，正面臨嚴苛的「房事」難題。

總統大選揭曉後一個月，台灣社會瀰漫著一股「馬上」會更好的新期待。看好台灣房地產的「錢」景，4月21日這天，總身價近5,000億元新台幣的9名中國大陸地產富豪，首度組團來台，成為兩岸三地媒體的關注焦點。

短短4天內，這群中國富豪旋風式地參觀了台北市內湖科技園區、桃園機場、台中市七期重劃區及水湳經貿園區、屏東縣大鵬灣風景區等地，所到之處無不引起騷動，各地建商及縣市首長也爭相邀約、高規格款待，只希望吸引這群地產大亨捧錢來投資。

另一方面，卻有更多人擔心中國富豪的炒樓效應，會帶動另一波不正常的房價上漲，屆時將有更多民眾淪為無殼蝸牛。

富豪炒樓，青年跳樓？！

在中國富豪團訪台期間，台北市議員吳思瑤就陪同9名平均年齡約30歲的青年召開記者會，呼籲政府在開放中資進入台灣房市前，更應正視北市房價狂飆、青年購屋日益艱難的問題。

「中國富豪要炒樓，台灣青年要跳樓！」這是9名青年當天在記者會上的吶喊。吳思瑤指出，這些年輕人的月薪在2萬8,000元至6萬元不等，並不能算差，但根據「住展雜誌」預估，北市今年預售屋平均單價將上看每坪62萬元；換句話說，1戶32坪左右的中等屋型，房價竟逼近2,000萬元，以9名青年的平均收入計算，得要46年不吃不喝，才可能買得起房子！

中國富豪或許不是推升房價的始作俑者，最近幾年台灣房市景氣早已熱翻天，特別是在首善之都台北市，房價漲幅更是驚人。

根據政大房地產研究中心的估計，從2005年至今，短短3年，北市預售屋的平均單價已快速增長了5成，同時期北市家戶經常性收入卻只有2%的微幅成長。所得增加遠遠追不上房價，薪水相對偏低的青年首購族，似乎已註定要在台北市逐漸絕跡。

要探討這波房價飆漲是否合理，應從過去30年台灣房地產市場的變動說起。

對許多年輕人來說，理想家園宛如在雲端般遙不可及，但切忌因一時衝動或傳統壓力而陷入「非買不可」的迷障，不管租屋或購屋，都應該審慎評估，踏實圓夢。

4波房市大多頭

政大地政系教授張金鶚分析，台灣房市約在1970年代，隨著第一次全球石油危機開始出現波動，在1973-74年及1979-80年，分別有兩波上漲。但當時正值台灣經濟起飛，國民所得大幅成長，可以抵銷部分房價漲幅，減緩衝擊。

然而到了1987至90年間，台灣房價卻出現全面性飆漲。上漲原因不再是全球性危機，而是因為當時政府為了籌錢徵收公共設施保留地而大量發行台幣；加上台幣在美方催迫下快速升值，央行為了保護出口產業、力抗升值壓力，在市場上大買美金而拋出台幣，此時國際熱錢也瘋狂湧入投機市場，一時間新台幣氾濫成災，股市狂漲至1萬2,000點，連帶各地房價竟在3年內連翻了2至4倍！

這是國人首次面對的購屋危機。許多人驚覺，自己可能辛苦一輩子也買不起房子，因此1989年出現了萬人露宿忠孝東路街頭的「無殼蝸牛」抗爭運動。

當時被過度炒作的房地產市場，終於在1990年後出現崩盤現象，房價一路緩跌，部分地段甚至出現腰斬慘況。直至2003年第3季，當世紀怪病「SARS」危機結束後，房市景氣才逐漸回溫，並以愈來愈猛的漲勢持續至今，拉出了台灣房市史上最長的上升曲線。

許多年輕人購屋時只看到前3年「繳息不還本」的優惠，卻忘了精算寬限期之後的本利加計，加上未來房貸利率仍有調漲壓力，因此年輕人應量力而為，以免成為翻不了身的屋奴。

高樓鴿籠式「豪宅」？

相較於過去幾波「全島式」的房價上漲，此次的房市榮景，卻高度集中在北部，特別是寸土寸金的台北市一路狂飆，但中南部房市仍然成長有限。

以銷售最佳的台中市7期重劃區及高雄市美術館一帶為例，此處的大坪數預售屋每坪單價已漲至30至40萬元；不過同等級的大樓，在北市信義區每坪單價早已在百萬元以上。至於中南部其餘各地，即使是新屋，仍然停留在每坪十餘萬元的水準，甚至每坪五、六萬元的中古屋也所在多有。

張金鶚分析，過去幾年，中南部傳統產業台商出走的情形嚴重，就業機會縮水，人口大量外移，房價即使便宜也乏人問津；北部則因高科技與高附加價值的服務業集中，吸納了多數的勞動人口，加上捷運等交通網路逐漸便捷，更造就了台灣房市「北熱南冷」的現象。

他認為，北部此波房價上漲在2004-5年時，還可說是跌深反彈的景氣正常循環；但2006年以來，當投資客開始蜂擁搶進後，「小套房」和「豪宅」成為炒作標的，特別是所謂的「豪宅」現象，在最近一年更為醱酵，幾乎所有建商推出新品時，都會強調自己的奢豪精緻或智慧型科技設備，藉此拉抬房價。

「原本豪宅應是針對金字塔頂端設計的珍稀商品，但台北縣市現在卻處處是豪宅，不但產品本身根本不符合頂級商品應有的建材、設計、設備及社區規劃等高標要求，也連帶推升了一般住宅市場的價格，加上外資炒作，才造成房價的不正常飆漲，」張金鶚說。

遠離都會中心，往較偏遠但房價相對便宜的捷運末端發展，也是青年購屋時可以考慮的方向。圖為台北縣新莊街景。

台北買屋，大不易

此波房價上漲最劇的台北市，預售屋平均單價從2003上半年的每坪約32萬元，一路飆升至今年第一季的每坪近54萬，上漲幅度超過7成。520馬政府上任後，因為釋出兩岸三通、開放陸資來台等利多訊息，大選後至今，房價再度上漲了6％至7％。

而針對已購屋者所做的「房價所得比」（購屋價格家庭年所得）調查，台北市高達10.4倍，較去年第4季的8.6倍升高了1.8倍，甚至較英國倫敦（7.7倍）、加拿大溫哥華（8.4倍）、澳州雪梨（8.6倍）等國際一級都會還高。

房價所得比創下新高，表示要存夠買屋錢的日子越拖越長；反應在現實上的，就是購屋者的年齡果然也越來越「老」。

今年第 1季全國平均購屋年齡為37.7歲，較去年第4季上升0.7歲；台北市的平均購屋年齡更居全台之冠，達39.2歲。

即使勉強購屋，房貸負擔也重得嚇人。調查顯示，目前國人房貸佔所得的比重已達33%、北市房貸負擔率更站上43.6%的歷史新高。換句話說，要當台北市屋主的代價是，平均每100元所得就有44元要付給銀行，幾乎吃掉收入的半數！

售屋廣告琳瑯滿目，但面對每坪動輒數十萬元的高檔房價，薪水有限的年輕人也只能「望廣告興嘆」了。

無「房」不成「家」？

談到買不起房子，現年36歲的台大社會系助理教授李明璁也深有同感。

「以我的薪水，在30世代應屬中上等級，但還是買不起台北市五、六十萬一坪的房子，所以只好一直『窩』在學校窄小的單身宿舍裡，」他苦笑說。

32歲從事媒體業的Kent，則是因為過兩年打算與女友結婚，原本都安於當租屋族的他們，最近開始考慮買房子。

「但現在北市房價實在太貴，所以婚後可能得先租房子、繼續存錢；不然就只好等看看房市泡沫會不會破裂，再來撿便宜。」

Kent因打算結婚而有購屋考量，這種為了「成家」而渴望擁有屬於自己的窩，其實也是許多年輕人的共同心聲。

房仲業者信義房屋，最近就以一支「如果有一天，他帶妳來這裡，那，恭喜妳，他想把一輩子的幸福都給妳」的「成家篇」廣告，在網路上引起廣大討論。該公司不動產企劃研究室主任蘇啟榮坦言，廣告靈感來自他們實務經驗接觸的青年顧客。

他指出，「有土斯有財」仍是許多台灣家庭的傳統觀念，因此多數青年首購族，都是為了結婚成家才有買房子的動力。同樣的，部分遲遲不願結婚的年輕人，也是畏於高房價而寧可選擇單身與父母同住。

蘇啟榮更發現，在房價高漲時代，買屋的年輕人，約有一半以上是由父母陪同看屋，並且幫忙負擔頭期款，「否則年輕人要想單憑自己的力量購屋，真的是非常困難。」

青年安心成家

為了解決青年購屋所面臨的困境，劉內閣上任不到10天，就提出了「青年安心成家專案」，將補貼20至39歲的年輕人，一生可享有兩次、總額度各達200萬元、且前2年利率為零的優惠房貸；這項專案預計最快明年起可望實施。

該項優惠房貸的適用對象，是家庭年收入在全國50%分位點以下（即低於平均值）的青年新婚家庭首次購屋、或因生育子女而有換屋需求者，營建署初估全台每年約有4萬戶符合申請條件。由於前2年200萬元內的房貸利息，將全額由政府負擔，預估可為每個家庭省下近14萬元的房貸利息。

不過這項針對青年成家所推出的優惠房貸，卻遭多名學者批評「時機不當」。政大教授張金鶚就直言，房價現正處於史上最高點，政府的善意恐將釋出錯誤訊息，讓房市「火上加油」，甚至誘使年輕人踏入「屋奴」陷阱。

「年輕人為了貪圖利息補貼而輕率購屋，萬一將來房市泡沫破滅、房價回檔下跌，損失將會更慘重，」張金鶚表示。

為了降低外界疑慮，6月初，內政部又針對暫時無力購屋的新婚族，提出了「每月補貼房租3千元、補貼總額也比照購屋利息為14萬元」的新措施，讓短期內不願投入高檔房市的年輕人，也可以享有同等優惠。

2008年5月份主要都會區成屋每坪平均單價

務本之道：房市降溫

至於如何平抑北市房價的不正常飆漲？長期以來擔任馬團隊財經智囊的政大教授林祖嘉建議，我國應參考美國方式，以租稅政策來抑制由投資炒作造成的不合理高房價，讓房子成為溫馨的「家」，而不是有錢人炒作圖利的理財工具。

他舉例說明，美國在房價最高的紐約、波士頓一帶，房屋稅的稅率可高達1.5%，也就是總價1億元的房子，每年須繳150萬元的稅金。而台灣房屋稅稅率僅千分之1.5，而且是以公告地價計算（約為市價的1/5），所以市價1億元的房子，每年可能只需付出3萬元的稅金，既然持有房屋的成本如此低廉，投資客當然大舉進駐，甚至任憑房屋空置，用時間來換取增值獲利。

「擴大交通建設」則是抑制房價的另一個面向。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，政府應儘速建立所謂的「大台北生活圈」，將基隆、桃園，以及台北縣邊陲地帶，一併納入捷運網的範圍，買不起台北市中心精華地段的首購族，就可以往房價相對便宜的捷運末端地帶移動。

莊孟翰舉例，如果淡水線能從原有的淡水老街終點站，再多拉兩站到淡海新市鎮，至少還能吸引20萬人來此居住；若基隆、汐止、五堵、七堵等地也有捷運，這塊區域又可以再吸納幾十萬人；另一端則可由土城、三峽、鶯歌一直接到桃園，連結規劃中的機場捷運。這些鄰近台北的邊緣地帶，目前房價都僅在每坪十餘萬的水準，若能早一點與都會中心串連起來，台北縣市房價飆漲的壓力也能減輕許多。

油價、物價節節高漲，國內外學者均建議，薪水有限的年輕人不妨以租屋代替購屋，日子可以過得更充實。

建議１：別買，用租的！

新政府釋出的優惠房貸、租屋補貼利多，是否真能讓青年「安心」成家仍待觀察，在這個仍充滿不確定性的時機點，年輕人到底該怎麼規劃，才能一圓自己的築巢夢呢？

知名日本經濟學者大前研一，在暢銷書《M型社會》中就呼籲，在薪水有限、物價高漲的時代，年輕人實在沒必要懷著「中產階級」的虛幻意識，把錢「押注」在房地產市場，而且終其一生還得背負高額房貸。「在通勤輕鬆的市中心租屋，把買房子的錢省下來，生活將可以過得更充實、更富裕。」

政大地政系教授張金鶚就相當贊成這種年輕人以租屋代替購屋的觀點。

「30世代的青年流動性大、工作尚未完全穩定，若過早把所有的資源投資在搬不走的房子上，反而會限縮了自己未來發展的可能性，」張金鶚提醒。

淡大副教授莊孟翰也建議：「年輕人若真覺得房子非買不可，可以選在離自己上班處較近的區域先行租屋，逐步累積資本，等過了這段時間，房市再度供過於求時，價格就會下降，屆時再考慮購屋，這比起盲目追漲，會是比較聰明、務實的作法。」

建議２：量力而為、循序漸進

至於那些好不容易存足自備款、終於可以晉身「有殼階級」的年輕人，專家則建議，購屋前除了考慮房子大小、區位、生活機能等需求外，更要評估自己的還款能力，以免被房貸套牢，成為脫不了身的「屋奴」。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，目前銀行房貸利率仍在低點，約為3.3%，加上有3年左右「繳息不還本」的寬限期，很多年輕人會在仲介慫恿下，只看到前面幾年低利的輕鬆數字，忘了之後「本息平均攤還」的鉅額繳款金額，而衝動買下自己能力根本無法負擔的房子，最後只好宣告信用破產──這也正是美國次級房貸發生的原因。

另一方面，在物價飆升的壓力下，政府極可能提高利率以抑制通膨，屆時購屋者的房貸支出也會大幅遽增。因此蘇啟榮特別提醒：「年輕人買屋前一定要保守評估，以免日後後悔莫及。」

他也認為雖然年輕人的薪水尚有成長空間，但養兒育女的保母費、教育費同樣驚人，因此每月仍應將連本帶利的房貸支出，嚴格限制在不超過家戶所得的4成，以免為了購屋，而使得原本應有的生活品質嚴重縮水。

至於實際的買屋技巧方面，蘇啟榮則建議年輕人應「多看、多聽、多比較」，寧可先買小坪數的中古屋，日後有能力再換屋，會是較為穩紮穩打的作法。

另外，面對油價暴漲，打算買偏遠地段便宜房屋的年輕人，還得在省下的屋價和通勤支出之間仔細算計，以避免「自以為賺到了」卻顧此失彼。

在這個百物騰貴，只有薪水不漲的痛苦年代，年輕人最忌因一時衝動或傳統的面子壓力，而陷入「非買不可」的迷障；不管選擇購屋或租屋，都應該審慎評估，踏實圓夢，才不會到頭來獨自面對夢醒時分的悵惘！

2007年第3季世界主要國家城市的房價所得比