青年好宅出租中

冷雨霏霏的12月夜，台北市萬華區萬大國小會議室裡燈火通明，約莫五十多名社區民眾正聚精會神聆聽「青年新好宅」的規劃設計方案；這個由台北市都市發展局主辦的建案，基地位於青年公園旁，水源路與青年路交叉口的公有土地，面積4,081平方公尺，兼有公園綠地與新店溪河岸的美景。

這處公營住宅預計2014年初開工、2016年落成啟用，計畫興建兩棟樓高17層、能容納277戶的電梯住宅。未來則「只租不賣」，唯一業主兼房東即台北市政府，入住資格限年滿20歲、未滿46歲的青年與中壯族群，租期最長5年，以利周轉。

規劃本案的九典聯合建築師事務所建築師郭英釗，代表作是鑽石級的綠建築北投圖書館，他秉持綠建築與無障礙設計原則，一樓留設大片廣場、設置區民活動中心與圖書館等公共設施，也在建築設計上追求活潑化與通透感，減少對周邊環境的壓迫感。

因應小家庭及單身趨勢，公營住宅房型多樣，品質不變。上圖為大龍峒公營住宅3房型樣品屋。

台下，33歲的林小姐聽得頗為心動：「這種公辦的青年住宅，應該越多越好！如果租金能再便宜點（目前是按市價打7～8折），或許就能存到錢，未來才有機會買房子。」林小姐成長於新北市三重區，目前從事美容業，與友人在中和區合租一層約10坪的老公寓，天天風塵僕僕騎車到台北市上班，男友小徐從事資訊業，為了省錢至今仍住家裡。

結伴來聽說明會的小倆口感情穩定，卻不敢奢言成家，因為薪水不高，扣掉房租跟生活費，以及尚未還清的就學貸款，恐怕一輩子都買不起台北地區的房子。

不過，會場中也有一些社區居民質疑：「出租戶來來去去，人口組成複雜，會讓社區治安敗壞。」或是基於對平價住宅（專供低收入戶居住的社會福利住宅）品質不佳的刻板印象，擔心公營住宅將難逃「低品質、難管理、龍蛇雜處」的命運，甚而憂心周邊房價會因此下跌。

一場說明會，拋出了大哉問：究竟公共住宅資源應如何配置？又該優先照顧哪一族群？

台北市新推出的公營出租住宅，一圓許多年輕小家庭的成家夢。圖為大龍峒公營住宅入口的公共藝術作品〈家‧城堡〉（作者李良仁）。

根據《住展雜誌》發布的「購屋痛苦指數」調查報告顯示，2012年第3季，台北市的購屋痛苦指數達28.8、新北市為13.5；也就是說，在台北市雙薪家庭若要購買35坪3房的新成屋，平均要28.8年不吃不喝才買得起。

過去兩年，內政部加緊腳步完成社會住宅立法，並與雙北市政府合作推動試辦計畫，動力來自高房價議題已成「民怨之首」，「居住正義」在2010年的五都選舉及2012年的總統大選都成為候選人的共同政見，再加上崔媽媽基金會等住宅及社福團體組成「社會住宅推動聯盟」，積極倡導與監督所致。

甫於2012年12月30日施行的《住宅法》，定義社會住宅「指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至少10%以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。」所謂特殊情形或身分者包括：低收入戶、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家之青年、65歲以上之老人、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、身心障礙者、原住民、災民等等。依據內政部統計，全台約有200萬人屬於上述弱勢族群，占總人口的10%。

為求在立法前試辦，行政院在2011年6月即推出「社會住宅短期實施方案」，在新北市及台北市選定共5處公有土地，由中央補助購地價款，地方政府負責興建及維護管理。前述萬華區公營住宅便屬於本方案。

台北市新推出的公營出租住宅，一圓許多年輕小家庭的成家夢。圖為大龍峒公營住宅入口的公共藝術作品〈家‧城堡〉（作者李良仁）。

此外，台北市政府於兩年前開辦「多元增加公營住宅數量行動計畫」，同樣標舉「只租不售」的社會住宅內涵，只是照顧對象明確鎖定在有一定收入、無自有住宅的青年族群。

都市發展局總工程司高文婷指出，現階段台北市的住宅政策將以「健全租屋市場」為重點，除了建立租金補貼機制，也會逐步增加公營出租住宅的數量。

她解釋，台北市的國民住宅政策自1974年起，30年間興建了約5萬4,000餘戶的出售型國宅，約占台北市所有住宅的5.5%；然而目前國宅售價與其他私有房屋的買賣價格相差無幾，政府投入大量資源興建國民住宅，並沒有發揮平抑房價的效果，反而助長投機買賣的風氣。

「當然，要減低投機炒作、抑制房價不合理上漲，還是要仰賴中央政府擬定如實價課稅等措施，」高文婷說。

至於為什麼台北市公營住宅要鎖定青年族群？她表示，「台北市房市豪宅化與人口老化問題嚴重，我們必須為青年營造一個可安心成家立業的環境，才能提升城市下一輪的競爭力。」

先前台北市長郝龍斌曾公開宣示，市府希望能在2014年時增加公營出租住宅數量至4,808戶，長期理想目標則是達到4萬5,000戶。

目前，已啟用或完工的北市公營住宅共有184戶，興辦模式多元，包括：公有土地開發興建、捷運聯合開發分回住宅、市有地參與都市更新分回住宅等。其中最早落成、深具示範作用的是位於大同區的「大龍峒公營住宅」。

因應小家庭及單身趨勢，公營住宅房型多樣，品質不變。上圖為大龍峒公營住宅3房型樣品屋。

大龍峒公營住宅位於承德路與庫倫街口，從捷運圓山站步行抵達只需短短7分鐘，花木扶疏的中庭既寬敞又通透，與鄰接的巷弄、小公園串連，創造了都市叢林裡難得的生機園地。

進入各樓層過道空間，外人會驚訝完全看不到一般住宅大樓走道及樓梯間的凌亂或占用物，一派光亮整潔。

承辦大龍峒住宅管理的福瑞斯國際物業公司副總督導吳明智說，「公營住宅這種單一業主的出租型態，反而比一般私有化的公寓大樓更好管理與維護。」因為租賃契約上已明訂住戶規範，加上市府參考香港公屋管理模式，特別針對衛生、清潔及安寧等生活事項實施「管理扣分制度」，違規住戶經勸導不聽，記點累積到一定程度，將被依法請出門。「不過，現住戶都樂於配合，彼此良性帶動，目前還沒有使用記點。」

值得一提的是，此處受理申請時，3房2廳2衛之房型共80戶（室內實坪28坪），租金（含管理費）按市價打8折後定為2萬1,200元，且限家庭人口數3口以上（已懷孕者計為2口），結果有180組人來申請；1房2廳1衛之套房型僅有30戶（實坪15坪）、租金1萬1,200元，竟湧入1,080組人報名。這個經驗讓市府日後規劃的公營住宅也修正為「1房型：2房型：3房型＝6：3：1」的比例，以滿足台北都會區單身戶及小家庭的需求。

隨著住戶陸續進住，這裡已迎接了好多個新生命的誕生，還曾舉辦入厝派對，讓住戶們彼此交流、建立感情。

因應小家庭及單身趨勢，公營住宅房型多樣，品質不變。上圖為大龍峒公營住宅3房型樣品屋。

台北市一馬當先的公營住宅政策，開啟了只租不售、優質管理的新典範，且透過多元興辦模式，可預見小而美的公營住宅將會處處開花。

不過，相對寬鬆的入住資格、弱勢保障名額過低（甚至完全沒有，如大龍峒及近日辦理抽籤的萬隆站公營住宅），也引發了排擠弱勢的爭議。

首先，市府列舉申請者的財務條件是：無自有住宅、家庭年收入在「50%分位點」以下（以2012年為基準即家庭年收入低於148萬元，單身戶為年收入88萬元以下）。換言之，許多薪水中上的青年族群都有資格申請。

高文婷表示，這是為了讓不同階層「混居」，以去除「公營住宅＝貧民住宅」的標籤，但社經地位弱勢戶仍可來申請。

對此問題，社會住宅聯盟副召集人、都市改革組織秘書長彭揚凱批評，《住宅法》規定社會住宅至少要提供10%的比例照顧弱勢，「這原是保障弱勢的底線，現在卻被地方政府視同上限，不願提供更多，甚至完全規避。」

彭揚凱指出，社會住宅推行成熟的國家，對申請者的收入條件都會嚴格設定在家戶年所得10～20%所得分位以下，待公營住宅存量增加後，才漸進放寬。

深具協助弱勢租屋經驗的崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，社會住宅的初衷是照顧「社會及經濟上的絕對弱勢」，如身心障礙者、獨居老人，因為這類族群在民間租屋市場上最容易遭到房東排斥，也最需要在建築空間上提供無障礙設施。至於「階段性弱勢」如青年、單親家庭等，尚可運用租金補貼方式，協助其找到適合的私有租屋。

呂秉怡也提醒，台北市既有「只租不售」的公共住宅包括23處出租國宅、4處平價住宅及2處中繼住宅（安置拆遷戶或受災戶），總計5,771戶，占台北市住宅總量的0.64%，市府有必要以跨局處的力量重新定位與整頓，創造社會住宅的良性示範。

因應小家庭及單身趨勢，公營住宅房型多樣，品質不變。上圖為大龍峒公營住宅3房型樣品屋。

台灣的現實難題是，民眾基於既有國宅及平宅的負面經驗，容易將公共住宅與治安不良、環境品質低落畫上等號，即使是改頭換面的青年公營住宅，過去在選址階段也遭遇不少反彈，或許因此北市府才會戒慎恐懼，主打青年／中產階級論述。

最近一年，民間與官方不約而同就社會住宅議題舉辦論壇，也密集出國考察，試圖為困局尋求解方。其中，與台灣背景相似的韓國經驗就深具啟發。

呂秉怡指出，韓國首府首爾在1960年代以後，與台灣及東亞其他新興工業化國家一樣，面臨快速都市化所造成的住宅短缺，且為了舉辦1988年的漢城奧運，首爾大量拆除違建，導致容納低收入階層的非正式住宅管道消失，引發嚴重社會衝突。

從那時起，韓國政府即宣布啟動「永久賃貸住宅」政策，由政府出資興建社會住宅，廉租給無自有住宅的經濟與社會弱勢者。此後，韓國的社會住宅穩定成長，至今累積百萬戶的存量，現任總統李明博並提出在2018年將社會住宅占比提升到12%（約180萬戶） 的目標，甫於大選中獲勝的反對黨更提出15%的願景。

呂秉怡指出，從韓國經驗可知，足夠的社會住宅存量可以穩定國家的住宅體系，也讓整個社會在面對經濟不景氣的衝擊時能更加強韌。

創新型公共政策需要政治人物的魄力與遠見，也需要一步一腳印的凝聚共識、化解偏見。只有讓一般民眾在居住需求上無後顧之憂，國內的經濟與人口才可望持續成長，才能創造真正幸福而永續發展的城市。

由十多個社福及住宅團體組成的「社會住宅推動聯盟」，是社會住宅政策重要推手。圖為聯盟參與2011年5月的反貧困大遊行。

2012年中，社會住宅聯盟邀請國外專家齊為台北市安康平宅把脈，提出許多改善願景。