房市回春，全國相招買去

捷運淡水線的石牌站前，上班族一邊加快腳步、一邊閃躲著攤販，快速走向捷運站。

車潮、人潮和錢潮，捷運通車後，開發時間極早的石牌一帶的住宅景觀沒有什麼變化，不過即使是最不細心的人，仍能清楚感覺到空氣中的活潑和激昂氣氛。

這兩年房地產景氣回升，淡水線沿線的房地產價格緩步上揚了將近兩成，雖然比不上捷運規劃期的天價，但換屋、買房的熱潮，卻明顯可由大增的房屋廣告感受到。

供需的拉鋸是房產長期走勢的最大關鍵，然而餘屋無法消化，甚而長期資訊不明，政府就算想輔導規劃也不得其門而入。

隧道另一頭的光芒

列車從圓山鑽出地洞後，沿途簇新的大樓迎著，這一波房市回春，房價一枝獨秀的台北又跑在全台前面，漲幅和交易量的成長都冠於其他地區。

而在大台北地區內，捷運沿線的房地則是指標。

石牌東邊和天母相交，西和關渡平原為界，一直是北市的優質地段，這波房價回溫後，捷運站旁夾在五金行和麵包店之間的仲介業加盟店，每天從早上八點開門後，一直到深夜十一點還有客人上門詢問。

由於環境的優勢，對於想住天母卻無力負擔的人來說，石牌是個不錯的替代性選擇，這樣的優勢在捷運通車後更為明顯。

「沒有新屋，賣中古屋也可以，」經營房仲業加盟店的蔣宗明透露，近兩年房市復甦，他店裡營業額成長超過三成，其中90%都是中古屋。

「即使是出租，捷運沿線房租報酬率也高達6%，遠高於房貸的3%，中古屋打個折扣，仍具有投資價值，」他說。

在淡水線沿線，屋齡偏高的石牌地區是個特例。從圓山、劍潭一直到紅樹林、淡水，沿線新案不斷，高大的看板攔截了高架列車上的乘客的視線；在地面上，則由打工學生舉著廣告牌，捕捉路人的眼光。

與住宅相比，商業大樓此波回漲緩慢。圖為全台灣第二高的高雄市85大樓。

自用投資兩相宜

歷經十餘年低潮，這一波房地產景氣樂觀反彈其來有自。不過在城鄉差距逐漸拉大的台灣，「這一波房地產的熱潮其實仍集中於大台北、台中和高雄等三大都會區，」從事營建業土地開發長達十餘年、寫過多本房地產投資書籍的林發祥指出。

不過，與一九九○年代的狂飆市況相比，台灣這一波房市景氣其實有其不同之處。在一九八○年代初期，房貸利率高達10%，在台幣升值的預期心理下，大量的國際投資熱錢湧入房市，促成房價狂飆，也埋下日後崩跌的遠因。

「而現今也是極佳的房地產投資時機，但要追求以往那麼高的報酬率，其實不太可能，相對的，風險也降低了，」他說。

歷經長期房市低迷的沉澱，大筆買入，快速殺出的投資性房產變得少見。經建會八月公佈的數據似乎也顯示房地產投資人的謹慎。

由數據上看來，儘管房市看好，今年前兩季買房投資的比率連續兩季成長，但卻分別只有15.7%和17.3%，和一九八○年代高峰時期的超過30%相比，差距明顯。

回顧一九八○年的高峰時期，房市在短短三年內幾乎漲了三倍，買房子的人有大半是轉手圖利；如今高資本利得的時代過去，再加上各種投資商品大量面市，買房投資魅力已不如以往。

換句話說，這波房市熱潮的帶動者以購屋自用為主，既沒有因通貨膨脹一觸即發而吸引投資客買房保值，也沒有國際熱錢湧入的快速炒作，整體房市呈現出一種緩慢上揚的趨勢。

兩項房地產指標近年走勢 資料來源：行政院主計處

豪宅與「百分百」

離開了台北、台中和高雄三大都會區，來到中南部的鄉鎮地區，沒有捷運、沒有豪宅，也沒有spa等配備，一片片三、四層樓高的透天厝旁，建商和金融業聯手以另外一種方式激發買氣──百分之百房貸。

「這對台北的消費者當然很難想像，不過卻是中南部近年大行其道的房貸趨勢，」台中市政府建照課課長伍南彰觀察。

在單價偏低的中南部房市，簽約買下總價三百萬的二房或是小三房產品，即使利用全額貸款，每個月的負擔也不過一萬八千元，對於一個月收入六萬元的中等雙薪家庭而言，還是可負擔的範圍。

早期，部分建商為了促銷房子，也曾和金融機構以20/80的分攤比率，給予購屋者百分之百房屋貸款，但眼前這種由銀行完全承做的全額貸款，其實還是近年才有的現象。

供需和利率是市場上微妙的變動因子。二○○○年到二○○三年期間，美國聯準會前後共十三次降息；連帶影響下，台灣的存放款利率也不斷下滑，創造了史無前例的低利環境。

另一方面，一九九八年台灣颳起本土性產業倒閉風，銀行對企業客戶緊縮放款，擁有足夠擔保品的房貸客戶佔銀行業務的比重也因而上升。

除此之外，「如今金融業者勇於提供這樣的貸款服務，主要反映出金融業者對未來房市景氣樂觀的預期，」信義房屋企研室協理張欣民指出。

不過回到高房價的台北，「百分百房貸」的接受度馬上往下掉，房仲業的調查顯示只有將近一成的人考慮動用，畢竟動輒六、七百萬的中古屋總價，使用百分之百房貸是相當沉重的負擔，如果是買新房子，那就更不用說了。

生活機能成熟的大直，一向是台北人心目中的高級住宅區，近年推出的豪宅更是搶手。

利息成本是關鍵

就算沒有百分百房貸，難得一見的低利率也足以吸引買家進場，更何況從一九九九年至今，政府推出的優惠房貸就沒有停過。

當年元月，政府首次推出優惠房貸一千五百億，之後又陸續提撥總計一兆五千億元的優惠購屋專案貸款，「這些錢不但救了房市，更救了與房市脣齒相依的金融體系，」張欣民說。

根據中央銀行的統計，截至今年二月份止，優惠房貸核定戶數共計532,921戶，其中購置中古屋戶數佔62.76%，新成屋佔37.24%，經核算協助建商去化餘屋及新推案合計戶數約二萬戶。

佔全國資產百分之六十以上的房地產，是國家整體經濟情況的具體反映，二○○一年，台灣出現了罕見的經濟負成長，同年的房地產業來到谷底。當年台中市剛剛推出的第五重劃區的地價，由九七年的平均每坪十二萬元下探到八萬元，申請新建案執照的數目也來到歷年最低的九百件左右。

「那段時間各種行業變更使用執照的頻率也是最高的，」台中市政府建照課課長伍南彰表示，「因為店總是一家倒了再換一家。」

二○○一年後，經濟情況好轉，房地產也開始做出反應。建商積極進場的結果，台中市核可的建照數也由谷底翻升，每年呈現百分之四十左右的成長，去年已回升到一千五百多件。

IBM所在的台北嘉新國際萬國商業大樓，是國內第一宗上櫃掛牌交易的不動產證券化個案。每單位票面設定為台幣一百萬元；換言之，一百萬元是投資這棟大樓的「最低消費」。

改革尚未竟功

從一九九九年至今，金融系統的壞帳比率明顯下降，根據財政部公佈的資料顯示，台灣銀行平均不良資產（NPL）比率，已經從二○○二年8%的高峰，降至今年七月的3.5%，「部分原因就是得利於房地產放款的趨於正常，」張欣民指出。

「但過往大家所詬病的建設公司體質不良的問題並未獲得解決，」台灣不動產資訊中心研究員楊宗憲指出。

雖然上市建設公司的負債比下降，仍有三分之一停留在十元以下的「雞蛋、水餃」股價位，其中更有部分建設公司早已停止推案，無力參與這波榮景。

進一步檢視這些上市建設公司可以發現，自一九九八年起建築業便處於小幅虧損階段，接連幾年虧損，除顯示市場景氣的確不佳，更說明建築業面臨的生存壓力尚未解除。而內政部建築研究所所公佈的台灣房地產景氣動向季報，顯示雖有房地產景氣從谷底復甦的跡象，但對建築業而言，產業的春天可能尚未來臨。

兩項房地產指標近年走勢 資料來源：行政院主計處

一案公司「打帶跑」

「跟國外相比，台灣的建設公司規模實在太小，」楊宗憲指出。

扣除上市上櫃的三十家主要建商外，二○○二年的統計顯示全國登記有案的建商竟超過六千家。這些習慣用土地融資來作開發案的小型建商，由於規模小、資金少，「往往僅有十分之一的資金就推出新案，」楊宗憲指出，「除了少數體質好的公司外，許多公司為了從購屋者手中搶錢，只搭了富麗堂皇的樣品屋，就開始大打預售廣告。」

這樣一來，許多急就章的房子品質粗劣，甚至因為預售不佳，資金無以為繼而偷工減料，讓購屋者沒有保障。在中南部地區許多四層樓的透天厝，從建照申請到完工，往往不到十個月就交屋了，因此房子如果在兩年到五年的保固期間出狀況，原先的建設公司早已歇業移轉找不到人了。

此外，建設公司一嗅到景氣翻轉就紛紛搶短線推案子，往往無法仔細評估市場需求，間接造成供應量暴增、供過於求。

供需是決定市場狀況的主要因素，但台灣房市長期資訊不明，對建商和購屋者都構成很大風險。

根據不動產資訊研究中心的數據，這一波房地產熱潮中，進場者以首次購屋的自用者為主力、約佔五成，換屋者二到三成，而最能帶動房地產以及週邊景氣的投資型客戶，則僅有15%左右。

「對於房屋自有率高達八成以上、出生率卻不斷下降、且人口和資金外流嚴重的台灣而言，房市投資日趨疲軟其實難以避免，光靠新購屋撐起房市有其困難，」楊宗憲指出。

為了讓資金活水湧入市場，立法院在二○○三年七月通過「不動產證券化條例」，不過至今為止只有一家業者依據該條例掛牌營業。「更糗的是，只有第一天有交易量，」一位業者指出。

「不動產證券化的大方向當然是對的，但是推出之後似乎配套措施不足，吸引的投資相當有限，」張欣民說，除了立法之外，主管單位更需要輔導，充分公開商品資訊，讓投資者能夠看到利基。

除了不動產證券化外，另一項重大的房市政策就是二○○二年開放外資和陸資投資國內房市，不過雷聲大雨點小，至今也祇有一件成交案例。

接連兩項重大房地產策略成效還未顯現，有人質疑政策魅力，卻也有人認為還需多觀察。

「現在當然還不到下結論的時候，」政大財管系副教授、同時也是信義不動產研究發展中心主任的姜堯民博士認為。期待陸資或外資來台消化餘屋根本不切實際，但長期而言，開放外資還是能帶動台灣房市景氣，「特別是具有租金或現金收益的商用不動產與休閒不動產，如辦公大樓、商場、飯店、主題樂園等。」

兩項房地產指標近年走勢 資料來源：行政院主計處

看得到也要買的到

此外，每當有新的投資產品上市，投資人總要有一段時間才能接受。「現在的不動產證券化可以說剛剛建立了市場架構，但是建商、投資人和評等公司、資產處理管理公司在內的產業機制，都還在摸索各自的角色和地位。」

不過，不爭的事實是，台灣不動產價格資訊不明的狀況嚴重，看得到的價格不見得就是買得到的價格，官方的統計數字和實際情況往往有極大落差，雖然有專業的評等公司做估價工作，「但是看到混亂的價格，就足以讓國外投資人打退堂鼓，」中華徵信副總經理陳玉霖指出。

「這個狀況直接的影響就是進場容易退場難，當資金在亞洲甚至世界各國流動時，投資者卻因為無法掌握台灣的市場訊息而不肯進來，」陳玉霖認為，「更不用說台灣的房地產報酬率比不上鄰近的香港和中國，對國際投資人原本吸引力就不夠大。」

為了解決長期的資訊不透明問題，讓投資者和消費者都能安心進場，財團法人台灣不動產資訊中心在二○○二年正式成立。身兼資訊中心董事長的經建會都市及住宅發展處處長夏正鍾指出，該中心希望以專業的不動產研究為根本，扭轉過去不動產界資訊不對稱的現象。

自二○○三年成立以來，該中心大量蒐集並整合不動產新聞、市場資訊、政府統計、產業動態等資訊，相當程度扮演了透明化資訊平台的角色，也獲得產學界的認同，不過對於投資人和消費者最關心的各類不動產商品的成交資訊，目前因業者的防衛心態，該中心尚無法提供。

至於大眾長期以來關心的建設公司體質問題，該中心在學界的建議下，開發了「建設公司體質評比模組」，已有相當成效。而在民間方面，房仲業的龍頭信義房屋自九四年起，利用該公司仲介成交的資料庫，每季固定發布中古屋價格指數，是相當受到信賴的房價指數。

先買個小窩，找機會再換個大殼。對自宅擁有率高達八成以上的國人來說，近年的低利率提供絕佳的首購屋和換屋的機會。

用「藥」堆出來

這波榮景可以持續多久？

連續幾季的綠燈後，今年八月份的房市景氣，因為推案量驟減，出現代表景氣衰退的黃藍燈。

七月份北台灣預售案爆出超過四百億元的案量，到了八月，只有一百二十億元的水準，跌幅達七成。緊接著九月發生「九一一水災」，不僅沖掉了部分地區的買氣（例如今年房價開始有起色的汐止），也重挫了九二八中秋節建築業傳統檔期的氣勢。

雖然有人認為明年第一季才會是這波榮景的巔峰，不過大家心底仍不踏實。

「明年很明顯，回歸市場，回歸供給與需求的拉鋸，」夏正鍾認為。

目前看來，土增稅已由舊制的40/50/60℅稅率改為新制的20/30/40℅，稅率大幅降低，對於許多長期「養地」的建設公司而言，即使明年的土增稅減半假期結束，影響也有限。而在現今利率低的情況下，許多商業銀行的房貸利率也已逼近政府優惠貸款，因此，預計優惠貸款在明年農曆新年前後用罄的衝擊也不大。

反倒是在全球通膨及經濟回穩下，由美國帶動的升息動作是否會影響到房市，值得進一步觀察。

「就像生病的人用藥一樣，」張欣民做結，「以前台灣房地產體質弱，所以要用補藥──優惠房貸、土增稅減半、外資，如今藥用過了，體質是否改善，該可以好好檢驗了。」　

（註）新制稅率已改成20%、30%、40%。（李國盛整理）

捷運沿線向來是大台北區房市指標，即使是中古屋，魅力也是其他地區比不上的。

就算沒有spa和著名建築師，也至少要有公園、綠地和河景。國人對於居住品質的要求，應是房產業進步的動力。

先買個小窩，找機會再換個大殼。對自宅擁有率高達八成以上的國人來說，近年的低利率提供絕佳的首購屋和換屋的機會。