2010年出品的電影《一頁台北》，有一幕經典畫面：男女主角躲進越夜越燦爛的師大商圈巷弄，只見摩肩接踵的人群，瞬間將男女主角吞沒，四面八方襲來的閃爍店招、氤氳的食物熱氣，交織出一幕炫奇的城市夜景。

然而，有另一個故事版本，直到去（2011）年底因居民陳情才映入大眾眼簾：包括商家每天營業到半夜，樓上住戶難以入眠；附近交通打結，假日街道寸步難行；鄰里公園被外來遊客盤據，社區小朋友享用不到設施；新開店家不斷重新裝潢舊公寓一樓，鑿壁、敲樑、打柱，潛伏的公共安全問題令人擔憂……。

據統計，平日在此區域進出的人潮約有1~2萬人，假日則高達3~4萬人。但商圈所在地的3個里只有一萬六千餘人口，外來遊客遠遠超過居住人口，造成居民抱怨連連。

師大商圈擁有豐富的在地小吃與異國美食，是許多年輕人小本創業的前哨站。但商圈擴張，最大獲益者是1樓屋主及仲介；店家則因租金高漲，營收有限下，違規更氾濫，亟需自律，取得居民的諒解。

師大商圈的前身，早年只是沿著師大路聚集的小吃攤。1980年代末期，北市府執行都市更新政策，在師大路闢建帶狀綠地「師大公園」並取締攤販，部分攤商遂轉往巷弄裡另起爐灶。

現今師大商圈的範圍，是沿師大路及龍泉街兩條幹道為中心，北自和平東路一段、南至師大路126巷、西起浦城街、東達泰順街，涵蓋的街廓面積約18.5公頃。

依據《台北市土地使用分區管制自治條例》規定，師大商圈內除了緊鄰師大路、面積約1公頃的區塊為商業區外，其他都屬於「第三種住宅區」。事實上，住三區並非不能開店，但有條件限制，也就是「臨接8米以上道路」者，可以開餐廳、咖啡館、服飾店、便利商店等；道路寬度在6~8米之間，可以經營面積未達150平方公尺的日常服務業（如理髮、修鞋等），或營業面積未達100平方公尺的零售業（如文具、便利商店等）；6米以下的巷弄就不允許任何商業行為。

照此標準，台北市的知名商圈如永康街、東區、捷運中山站南西商圈、通化夜市等的巷弄內，都是住三區。

大約6年前，師大路附近的「商業區」店家已達飽和狀態，新來者只好往周邊覓地，逐漸進占住三區。根據北市商業處統計，2009年師大商圈有公司行號登記的店家約有四百多家，2012年初成長至近七百家，其中位於住三區，不符土地使用分區者約有356家，違法使用比例達一半。

依據台北市國稅局統計，師大商圈2009年的營業額為123億元，2010年成長至147億元，成長幅度達19%。

師大商圈擁有豐富的在地小吃與異國美食，是許多年輕人小本創業的前哨站。但商圈擴張，最大獲益者是1樓屋主及仲介；店家則因租金高漲，營收有限下，違規更氾濫，亟需自律，取得居民的諒解。

師大商圈會如滾雪球般地迅速擴張，原因相當複雜。

前台北市副市長、台灣大學建築與城鄉研究所教授林建元指出，商業行為因需求而存在，而非由供給所刺激，人氣越旺，商圈越大。師大商圈的基本消費群除了師大、台大學生外，還有隔著羅斯福路那端，每晚從補習班下課的國、高中生。

其次，城市休閒風不斷從白天延伸到夜晚；台北捷運新店、南勢角線通車後，更進一步匯聚逛街的人潮。最後，從中央政府觀光部門行銷夜市，到市府推動文創街區，都刺激了商圈的成長。

「師大商圈的競爭力來自於群聚效應產生的服務及商品多樣化，也就是物美價廉，庶民調性。」林建元表示，師大商圈的擴張力道過強，但相關管理機制卻沒有跟進，「商業行為與活動量早已失控，遠遠超過此區域的環境負荷能力。」

長期以來，台灣民眾早已習於走到樓下就有便利商店、雜貨鋪、麵包店等，也就是住商混雜的生活樣貌。不可否認，住商混合的生活模式，也是包括師大商圈在內的台北市經濟活動能夠快速起飛的原因之一。

經濟部原本規定「營利事業統一發證制度」需經都市計畫、建築和消防等審查通過後，才能核發的作法，也因被視為耗時、繁複、影響經濟發展，就在2009年透過立法院修法，將登記和管理分離，讓店家可以不經審查，就先取得營業登記證。

上述變革措施，讓不少經驗不足的年輕創業者，在租了或買了店面之後才發現分區不合，只有橫下心來違規。

但為了讓師大商圈不再擴張，北市府自去年底開始，已設置統一窗口，便於民眾查詢營業場所是否符合分區使用規定。

住商混合與巷弄文化是台灣城市特有的經驗，市府及其他相關部門應趁此事件，化危機為轉機，規劃台灣城市的願景。

師大商圈的矛盾，除了肇因於市府管理措施前後不一致的落差外，也和近年資金行情哄抬房價有關，讓商圈的業種生態丕變。

「附近的一樓租金每坪約在1萬元以上，行情已到離譜的地步，」信義房屋師大永康店專案經裡陳俊宏觀察，服飾業的利潤高，為了搶點，能接受較高的單坪租金，房東因而拿翹。

「房租貴，也讓違規使用現象更加蔓延、嚴重，」都市改革組織秘書長彭揚凱指出，店家為了應付昂貴房租，必然想盡辦法擴增營業面積，或者爭取最大流量、將營業時間拉長。

在社區租屋而居的社造工作者魚骨頭觀察，許多服飾業者直接從松山五分埔轉進，新品牌也搶著在此插旗；相對地，以在地居民為主顧的老麵店、屹立十幾年的政大書城、單價稍高的異國餐廳等，都已無法在商圈生存，不是直接淘汰，就是轉往人潮較稀的師大路以西另起爐灶。

也有人認為，如果不是過剩的資金湧入國內房市，輔以開放國際觀光客和陸客，師大商圈和其他台北精華商業區的店面租金，不會如此水漲船高；那麼一些形塑師大商圈文化特色的店家，不會被迫遷移，也不會發生現在的問題。

師大商圈擁有豐富的在地小吃與異國美食，是許多年輕人小本創業的前哨站。但商圈擴張，最大獲益者是1樓屋主及仲介；店家則因租金高漲，營收有限下，違規更氾濫，亟需自律，取得居民的諒解。

師大商圈讓許多過去隱而未顯的問題浮上檯面，正可以用來檢視城市轉型與再生的命題。

林建元指出，台灣的土地使用分區管制承襲西方「住商分離」的思考模式，卻僅是用一套靜態的使用分類表做查核，沒有事先的街廓整體配置規範，也沒有落實管理，結果是管制流於形式、見樹不見林，也難以回應城市生活的複雜樣貌。

「好的環境品質是靠積極的環境管理，合法只是最低要求。」林建元表示，較有遠見的作法是，市府可適度將師大商圈的經濟力道引導至附近的夜間休閒空間，如公館水岸、寶藏巖、客家園區等。

前台大城鄉所教授夏鑄九則認為，市府用取締方式不能解決問題，應該積極籌組有溝通能力的第三方團隊，一小區、一小區打開居民跟店家溝通的管道。例如店家要自律規範營業時間、打掃環境，居民也要表現出溝通的彈性跟善意，市政府則要適時解決垃圾、交通等公共問題，並以此案琢磨出新的都市管理機制。

師大地理系副教授吳鄭重為文指出，師大商圈是台灣在地生活與世界文化接軌的最佳橋梁、反思過去的鏡子和探索未來的窗口；當務之急絕不能只從鄰里社區的地方角度來思考，而是應從台灣城市與文化生活的宏觀角度，重新設定師大商圈的生活城市命題。

吳鄭重期許，商圈所在的師範大學能收留或創造類似政大書城等與大學文化契合的優質商家，甚至主動出擊，把師大的歷史建物如文薈廳、梁實秋故居等，改成商業經營的書屋、茶坊、小劇場等，為師大商圈帶來文化綠洲的活力泉源。

師大社區人文薈萃，商圈蓬勃，向來是台灣在地生活的重要櫥窗；近年因擴張過速，導致居住品質惡化，亟需從城市文化的角度尋求解決之道。

以國外經驗來看，住商涇渭分明的都市形態，就以美國為代表。美式城市那種金融活動集中在中心商業區，入夜後卻猶如一座死城，反而容易造成治安問題，例如紐約，現在也逐漸出現住商混合的生活形態。

放大來看，近年各地方政府打造的新興重劃區與新市鎮，原本即是為了紓解都會中心人口與房價壓力所啟動的都市典範規劃，但這些不少由農業區變更為住宅區、商業區的新市鎮，卻因沒有引進適當產業，進而創造商業活動與就業機會，以致生活機能不足，結果「造鎮完成」後，居民的娛樂活動還是得回到市中心，也源於都市計畫規範與執行造成的落差。

從務實面看，不論是工業區內的辦公室或事務所（按規定應只能蓋廠房），或商業建物當住宅使用、或者住商混合，都是台灣都市生活形態不斷變化產生新需求的結果。而住商混合，只要能作適度的調整，即可能是全球都市生活的新趨勢。

「什麼樣的城市生活形態，才是我們想要的？」只有從源頭思考，才能為師大商圈尋求多贏的可能性。