疑慮2:房價跌太多,老人活太長
「以房養老」概念先進,但如何計算風險,複雜度很高。
以日本為例,早在20年前就實施過,後因房地產泡沫破滅,房價崩跌,加上日本人壽命太長(平均壽命83歲,男性79歲、女性86歲),日本政府不願意介入或接手,民營銀行也無人敢承接,造成制度中斷。
金管會主委陳2曾在立法院財政委員會報告指出,「以房養老」在美國成功、在日本失敗,「關鍵就看政府支持與否」。
美國制度也是經過改良後,才逐漸擴大規模,也就是當承辦銀行付給老人的總額已逼近貸款金額的95%,眼看就要「賠本」,但又不能強迫仍然健在的老人搬出去時,政府就必須接手「最後一端」風險,繼續支付老人生活費用,讓銀行能全身而退。
美國房貸專業的「TRR」期刊在今年2月號指出,逆向房貸方案在美國實行20年來幾乎不需政府補助,因為有保險機制、貸款成數較保守、房地產連年飆漲等因素;但經過2008年金融海嘯侵襲,美國房價一落千丈後,銀行深怕自己滿手「爛資產」,現在也轉而要求政府補貼;但美國國會卻也因房價直直落,對住都部編列的8億美元補助案有意阻擋,以致陷入僵局。
然而,該刊指出,相較於華爾街肥貓要求上兆美元紓困,住都部的補助金額實在是小巫見大巫;而美國政府若不鼓勵老人先利用自己的資產自救,等到他們的生活落入困境後再進場,到時要補的黑洞可能更大!
以他山之石為鑑,各國實施「以房養老」的變數相去不遠,主要的風險包括壽命過長、子女繼承、房價漲跌與利率波動等問題。整體來說,國內金融機構對「以房養老」方案多採「肯定但有條件支持」的態度,由於都會區房價抗跌性佳,金融機構建議,不妨從北而南、從都會到鄉鎮開始試辦。
張金鶚則強調,老人餘命的風險評估是「大數法則」,因為有些人活得長、有些人活得短,就像壽險或全民健保,只要有足夠規模,風險分散後就不是問題。
執行面:實際操兵一次
「剛開始實施都有盲點、風險也較大,先承作的金融機構因擔心申請的人不多、『誰先做誰先倒』,所以我們建議先有實驗案例,累積經驗後,再慢慢建立制度,」張金鶚說。
政務委員薛承泰則指出,去年行政院經過兩次跨部會討論,「以房養老」概念已納入「友善關懷老人服務方案」中,政府將會成立一個跨部會專案小組,編列預算後開始執行。目前商請台北市政府研議,希望能於明年初從台北市名下有房子的獨居老人開始試辦,把可能遭遇的問題羅列清楚──例如房價看漲的都會區房子如何鑑價?是每年變動,還是雙方願賭服輸,一次談妥?又如老人從銀行拿到現金,要不要併入所得課稅?雙方簽訂的抵押年限該多長,是15年、20年,還是保障到老人壽終?甚至當申請人為夫妻,如果配偶先走,喪偶者能不能繼續住下去,領完剩餘的錢?種種疑難雜症都得操兵一次,才能一一規範。
「『以房養老』符合台灣社會未來發展,核心概念是『在宅老化』,若由政府承擔最後風險,金融機構承作的意願會較高。」薛承泰說,由於不少獨居老人的房子都位在老舊社區,卻因無力修繕或不敢變賣遷居而日漸破敗,透過這個機制也能活化老舊社區,甚至還可能達到都市更新的間接目標。
不論現在老人或未來老人,如果不想發生「人在天堂,錢在銀行」的遺憾,落得辛苦一輩子卻沒有享受到資產帶來的好處,不妨思索一下這個新方案。